遺言書の効力とは?遺産相続で大損しないため・今の家の価値を知る方法も紹介

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親の死後に遺言書が出てきた。不公平な内容で不満があるけど、遺言書は絶対?

今回は、遺言書の効力について解説します。

親の持ち家がある場合は、相続前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、遺言書の効力の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

遺言書の効力とは?

一般的な遺言書には3つの種類があります。

要件を満たしていれば、どの遺言書も法的な効力に差はありません。

① 自筆証書遺言
ほとんどの遺言書は自筆証書遺言です。作成に費用がかからないため手軽に作れますが、形式が厳格に定められており、それに反すると失効します。具体的には、代筆やパソコンで作成された場合や、日付・署名・捺印がない場合は無効です。

② 公正証書遺言
公正証書遺言は、公証人に費用を支払って作成してもらった遺言書です。専門家が作成しているため無効になりにくいでしょう。

③ 秘密証書遺言
秘密証書遺言とは、内容を秘密にして「遺言書がある」という事実だけを公証役場で認証してもらうものです。自筆証書と同じく専門家のチェックがないため、無効になることがあります

遺言書がある場合、原則としてその内容が優先されます。

ただし相続人全員の合意があれば、遺言書とは異なる分割方法で相続することも可能です。

また相続人に認められている最低限の財産を相続する権利(遺留分)は、遺言書でも侵害できません。

遺言書の内容に不満があれば、遺留分の範囲内で遺留分侵害請求を行えますよ。

遺産相続の前にしておくこと

もし亡くなった親に持ち家がある場合は、遺産相続の前にしておかないと損することがあります。

それは家の価値を把握しておくこと。

資産の中で最も価値があるのが不動産ですが、均等な分割が難しくトラブルになりがちです。

売却して現金で分割するにしても、相続人の1人が相続してほかの相続人に相当分を支払うにしても、家の価値を自分で把握しておかないと損することになりますよ。

親の死後すぐ売らないにしても、いちど査定依頼しておくことをおすすめします。

家の価値がわかっていれば、遺産相続もスムーズに進むでしょう

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

このタイミングで実家の家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性もあります。

その場合、今のうちに売却して分割したほうが得かもしれませんよ。

大損しないために、売却するしないに関わらず家の価値を知っておくことをおすすめします!

不動産の査定額を1番かんたんに知れる方法

家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。

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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。


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・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。

今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。

複数の不動産会社の査定だから高額査定がでやすいです一括査定で複数の優良な企業の中から、より信頼して任せられる会社を1社選んで任せると良いでしょう。

「家にいくらの価格がつくのか?」

(引用:イエウール公式サイト)

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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。