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住まなくなったマンションを賃貸に出したいけど、デメリットはあるのかな？
流れや注意点も知っておきたい。
賃貸に出す前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
マンションを賃貸に出す流れ
マンションを賃貸に出す際の流れは、以下のとおりです。
① 不動産会社を探す
② 貸出方法を決める
以下の3つから貸出方法を選びます。
・普通賃貸借契約
最も一般的な貸出方法です。2年ごとに契約更新を行うため、契約期間中は売却できません。
・サブリース
不動産会社が借り上げて、希望者にまた貸しする方法です。空室保証があるため借り手がいなくても収入を見込めますが、不動産会社に支払う手数料が必要な場合もあります。
・定期借家契約
一定の契約期間のみ貸し出す方法。将来的にまた自分で住みたい方には便利な方法です。
③ 家賃を設定する
家賃は貸主が自由に設定できます。ただし高すぎると借り手がつかないので、相場に合った家賃を設定しましょう。
④ 入居者を募集する
広告などの手続きは、不動産会社に行ってもらえます。
⑤ 引き渡しの準備をする
入居者が決まったら、マンションのルールの伝達や管理会社への引越し日程の連絡など、準備をしておきましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すと、以下のようなメリットがあります。
- 家賃収入が入る
- ローンの返済にあてられる
- 資産として手元に残せる
- 維持・管理費を経費計上できる
売却せずに貸し出すことで、マンションを資産として手元に残しながら、家賃収入をローンの返済にあてられます。
またローン金利・固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料などの支出を経費として計上できるため、節税効果が期待できます。
マンションを賃貸に出すデメリット
マンションを賃貸に出すデメリットもあるので、よく理解しておきましょう。
・金利の高いローンへの借り換えが必要
原則として、住宅ローンが残るマンションは賃貸に出せないため、金利の高い不動産投資ローンに借り換える必要があります。
住宅ローンの最低金利が0.3%なのに対して、不動産投資ローンは3％前後が相場です。
・コストが高い
貸し出し前にはホームクリーニングやリフォーム、設備の交換費用などが必要です。
不動産会社へも仲介手数料や初期費用、家賃の5%程度の管理手数料を支払う必要があります。
またローンの返済に加えて、貸出中に故障した設備の修繕や固定資産税、マンション管理費、修繕積立金、火災保険料などの費用も貸主の負担となります。
・借り手がつかない可能性がある
サブリース以外の貸出方法の場合、借り手がつかなければ家賃収入はありません。
ローンや管理費、税金の支払いは待ってくれないので、安定した家賃収入が入ってくるまでは赤字になる恐れがあることも覚悟しておきましょう。
現在のマンションの価値を知っておこう
このように、マンションを賃貸に出すことにはメリット・デメリットの両面があります。
すぐに借り手がつくか心配な方は、賃貸に出す前に現在の価値を調べてみましょう。
思わぬ高値がついたなら貸し出すより売却した方が、ローンを完済できて管理費や固定資産税なども払わなくて済むので、お得なケースもありますよ。
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マンションを賃貸に出す前にやるべきこと
マンションを賃貸に出すことを考えているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録！以降も上昇し続けていること。
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
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