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今、東京の中古マンション相場はどうなってるんだろう？
売却を考えてるから、売り時や少しでも高く売れるコツを知りたい。
不動産アドバイザー
マンションを売りに出す前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、東京の中古マンション相場を解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
東京の中古マンション相場は上昇中
東京の中古マンション価格は高騰を続けています。
直近1年の23区の中古マンション平均価格は約4,210万円です。
高騰の理由として考えられるのは、以下の2つです。
理由① 新築マンションの高騰
新築マンションの価格がバブル期並みの水準にまで値上がりしています。
原因は人件費やオリンピックによる地価の上昇、世界的なインフレにともなう建築資材の高騰などです。
特に東京では高収入世帯でないと新築マンションの購入が難しいため、中古マンションの需要が高まっています。
それに伴い、中古マンションの価格も上昇し続けているのです。
理由② 住宅ローン金利が低い
2023年現在の住宅ローン金利は、ここ30年での最低水準を維持しています。
住宅ローン金利が低ければその分マンションの購入予算が増えるため、高値でも売れやすくなるでしょう。
ただ、2022年には長期金利の上限引き上げによって固定金利が上昇しており、短期金利の引き上げも懸念されています。
短期金利が引き上げられると変動型の住宅ローン金利にも影響するため、マンションの購入予算が減少し、新築・中古ともに相場が下落することが予想されます。
東京の中古マンションの売り時はいつ？
中古マンションの売り時は常に「今」です。
築年数が経つにつれ、建物や設備の劣化により価値が下がっていくためです。
また2月～3月は転勤や子どもの進学で住み替える方が多くなるため、１年のうちでもっともマンションの需要が高まります。
売却を依頼する不動産会社を決めて売り出すまでには、最低でも1～2か月ほどかかるので、売却を考えているなら今から準備を始めておきましょう。
ただ同じ物件でも依頼する不動産会社によって、売却額は相場以上にも以下にもなります。
重要なのは「マンションの売買が得意な不動産屋に依頼する」こと。
不動産会社にも得意不得意があるので、マンションより戸建て住宅に強い会社に依頼してしまうと損です。
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将来的に売却を考えているなら、まずは一度、現在のマンションの価値を調べてみましょう。
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今や、中古マンションの売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産アドバイザー
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今、不動産が高く売れるベストタイミング！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
(引用:イエウール公式サイト)
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。