特定空き家の基準や放置するリスクを解説!空き家を高値で売る方法とは

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空き家のまま放置している住宅はありませんか?

相続した実家などが「特定空き家」に指定されると、高額な税金を払うことになります。

今回は、特定空き家の基準や指定の流れについてまとめました。

空き家を高値で売る方法も紹介していますので、最後まで必見ですよ!

まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

特定空き家に指定される4つの状態

特定空き家とは、2015年に施工された「空き家対策特別措置法」により、以下の4つの状態に当てはまる住宅を指します。

  1. 衛生環境が悪い
    (悪臭・害虫の発生)
  2. 老朽化により倒壊など保安上の危険がある
  3. 近隣住民の生活環境を妨げている
    (庭木が敷地外まで伸びている、野良猫が住み着いて糞尿被害があるなど)
  4. 景観を著しく損なっている
    (窓ガラスが割れている、外壁の落書きなど)

特定空き家の調査から改善命令までの流れ

特定空き家の調査から、過料が発生する改善命令までの流れは以下の通りです。

  1. 調査
    近隣住民からの苦情や通報をきっかけに「調査」が入ります。
  2. 助言
    所有者へ適切な管理をするための「助言」がなされます。
  3. 行政指導
    「行政指導」がくると、所有者は対応しなければなりません。
  4. 命令勧告
    「行政指導」に従わない場合、市町村から所有者へ状態改善の「命令勧告」が行われます。この勧告を受けた時点で、特定空き家と認定され、住宅用の減額特例の対象から外れます。
  5. 命令
    改善の命令勧告に従わない場合、市町村から所有者へ改善の「命令」が出されます。命令に従わなければ50万円以下の過料が発生し、改善が見られない場合は強制執行によって建物が解体されるケースも。

特定空き家は固定資産税が6倍に!

通常は「住宅用地の減額特例」により、固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減されています。

しかし特定空き家に指定されると、住宅用の減額特例が受けられないため、固定資産税は実質6倍、都市計画税は3倍になってしまうのです。

また空き家を解体した場合は「更地」になるため、住宅用の減額特例は受けられなくなり、特定空き家に指定された場合と同じく増税となります。

特定空き家になる前に家を売却しよう

もし実家や相続した家が空き家状態で放置されているなら、特定空き家に指定される前に売却しましょう。

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以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。


出典:ダイヤモンド不動産研究所

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