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「土地評価額って何？」
土地を売りたい時と買いたい時には、土地の価値を正しく知っておく必要があります。
家を売却する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、土地評価額について説明する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
土地評価額の種類
土地の価値を決める基準のことを「土地評価額」といいます。
土地評価額には種類があり、用途によって使い分けられます。
ここでは、土地評価額の種類を解説します。
実勢価格
実勢価格とは、実際の市場から推定される価格のこと（土地の時価とも言われる）。
自分が売りたい、または買いたい土地の相場を知りたい時は、周辺の土地の実勢価格を調べるとよいでしょう。
不動産会社の店頭に貼られているチラシの金額などは、“不動産会社が売りたい価格”なので、実勢価格とは言えません。
公示価格
公示価格とは、国土交通省が公表している土地価格のことで、毎年3月下旬に公表されます。
後述する相続税路線価や固定資産税評価額、土地売買時の価格の算出など、さまざまな用途に使用されるものです。
相続税路線価
土地を相続した場合、その土地の評価額に応じた税金を納めなければなりません。
土地ごとの評価額は、路線価をもとに算出されます。
路線価…道路に接する宅地1㎡あたりの価格を示したもの
路線価は毎年更新されるため、相続税や贈与税を取得した年に応じた路線価で評価額を確認します。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、土地にかかる固定資産税の基準となる価格のこと。
固定資産税以外にも、都市計画税、登録免許税、不動産所得税の算出にも使用されます。
評価額を知りたい場合には、毎年届く「納税通知書」に添付されている「課税資産明細書」で簡単に確認できます。
土地評価額の調べ方
土地評価額は公示価格が基準となります。
公示価格は、国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」から調べられます。
その他の評価額は、公示価格に対して次のような割合です。
| 土地評価額の種類 | 割合 |
| 実勢価格 | 公示価格の1.1～1.2倍 |
| 相続税路線価 | 公示価格の8割 |
| 固定資産税評価額 | 公示価格の7割 |
土地の売却の前にやるべきこと
公示価格は建物が建っていた場合でも、建物の評価は除いて土地のみの価格を評価します。
土地だけの場合は公示価格を調べれば大体いくらで売れるのかわかりますが、建物の価値は分かりません。
建物付きの土地の売却を検討している方は、知っておくべき情報があります。実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録！以降も上昇し続けています！
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
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