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住み替えを検討してるけど、再度住宅ローン控除を受けられるのかな？と心配している方も多いのではないでしょうか。
控除の条件や、他の制度との併用ができるかなど、事前に知っておきたいですよね。
住宅ローン控除を利用する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、住み替え時の住宅ローン控除の解説をする前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
住み替え時に住宅ローン控除は受けられる？
結論からお伝えすると、条件を満たせば住み替え時にも住宅ローン控除を受けられます。
【住み替えで住宅ローン控除を受ける条件】
- 引き渡しから6か月以内に本人が住む
（別荘・賃貸用の住宅は対象外） - 登記簿に記載された床面積が50㎡以上
- 床面積の半分以上が居住用
- 築20年以内（中古住宅）
（耐火建築物の場合は25年以内） - 耐震性能を満たしている（中古住宅）
- 控除を受ける年の所得が3,000万円以下
（不動産や投資による利益も含む） - 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 譲渡所得の特別控除を受けていない
（入居した年と、前後2年以内に）
今住んでいる家が購入時よりも高値で売れ、3,000万円の「譲渡所得の特別控除」を受けた場合、住宅ローン控除は併用できません。
ただし売却から2年以上経って新居を購入すれば、売却時に特別控除を、購入時に住宅ローン控除を受けることは可能です。
住宅ローン控除と特別控除どっちがお得？
利益が数百万円くらいなら、住宅ローン控除を利用した方がお得です。
利益＝売却価格ー譲渡費用ー取得費用
もし利益が1,000万円を超えるような場合には、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除、どちらがよりお得か計算して選んだ方がよいかもしれませんね。
住み替えを検討しているなら、まずは今住んでいる家の価値を把握することから始めましょう！
それによって、どの制度を利用するのがよいかが変わってきますよ。
損しないために！住み替え時に、まずやるべきこと
住み替えを考えているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録！以降も上昇し続けていること。
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
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