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家を相続しても住む予定もない…
所有しても管理ができない…
不動産アドバイザー
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
家だけ相続放棄することはできる？
相続放棄とは、被相続人の財産に対する相続権の一切を受け継がずに放棄することで、マイナスの財産が多い時によく選択されます。
相続放棄では、特定の財産だけを放棄することはできません。
つまり、住む予定がないからといって家だけを相続放棄することはできないのです。
もし相続放棄したら、家だけでなく預金や株式など全ての財産を放棄することになります。
また、相続放棄は相続開始から3か月以内という期限もあるため、注意が必要です。
家を相続したらどうなる？
家を相続した場合は、以下のような負担がかかってきます。
- 固定資産税・都市計画税がかかる
- 管理コストがかかる
- 相続税がかかることがある
相続時のみかかる税金から、所有している間は定期的にかかる費用まで、家を相続すると金銭的な負担に加えて手間もかかります。
また、相続した空き家を放置してしまうと、家の老朽化が進んだり雑草や不法投棄などで近隣の迷惑になることも。トラブルになればその対応もしなければいけません。
相続放棄せずに家を手放す方法
それは家を売却することです！
売却することで、管理する手間やコストもかかりません。
また家を現金化することで相続の手続きも簡単になります。
築年数が進む前にできるだけ早く売却すれば、高値が付く可能性もあります。
家の相続で困っているなら、売却も視野に入れ一度査定してみましょう。
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不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
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今、不動産が高く売れるベストタイミング！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
(引用:イエウール公式サイト)
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。
【以下、不動産の雑学集】
初期費用が少ない駐車場経営
土地活用して収益をあげるには様々な方法がありますが、そのうち駐車場経営は初期投資が少なくて済むのがメリットですぐに始められます。
まず建物を建てる必要がなく、土地さえあればできるので費用をあまりかけずにできますし、場所の制限もほとんどないので狭い土地や変形したような場所でも行うことが可能です。
それから地震などで建物が倒壊するリスクがなく、災害が起きても舗装することですぐに再開できます。しかも駐車場経営をやめて他の業種に切り替えることも簡単ですし、管理が面倒なら不動産会社に連絡して管理をまかせると、自分では何もしなくても収益を確保できます。ただデメリットはアパートやマンションと違い固定資産税の減税対象にはならないこと、相続税の優遇措置もないことです。
そして駐車場経営には月極とコインパーキングの二つの形式があり、月極駐車場は利用者と月毎の契約を結んで、毎月の賃料を受け取る方式になってます。次にコインパーキング式は、コインパーキングの利用者からの利用料が報酬となり車の出入りの数が多いほど報酬も高くなります。コインパーキングは機械の導入が必要なので、月極駐車場に比べて初期費用がかかります。
家の売却価格はいくら？
家の売却価格はどうやって調べるのでしょうか？ 家を売る際には、不動産屋に行くのが一般的ですが、その時に不動産屋の担当者に聞くと教えてくれます。
基本的には家を売る際の査定は無料で行ってくれる場合が多いです。なぜならば、不動産屋は仲介手数料をもらうことで商売をしているわけなので、売主、買主を見つけない事にはお金になりません。
そのため、買主に物件を紹介する際に、自分のところで売買契約まで持っていきたいと思うのです。つまり、売るための品である不動産が無ければ話になりません。あなたからすれば、良い条件を出してくる可能性が高いということです。
また、大手の場合は全国に支店があり、その地域の不動産事情に精通していますし、地元の不動産屋さんも同様に不動産事情に詳しいですので、適正価格を示してくれます。
しかし、インターネットサイトを運営している不動産屋などでは、悪徳業者が存在している事があります。そのために、不動産を売却する時は必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
その中から一番高い価格を提示してくれた不動産会社に売却依頼をするべきなのです。だからと言ってあまりにも高すぎる金額を希望すると売却は難航しがちですので、ほどほどにするのが肝要です。
不動産売却で成功するためのノウハウ
不動産売却は、大きな金額が動くため、慎重な準備が必要です。成功するためには、以下のポイントに注意して売却活動を進めることが必要です。
まずは、物件の査定を依頼し、正確な価値を把握することが大切です。査定は、不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の状態や周辺環境、最近の相場などを考慮して行います。正確な査定額が分かることで、適切な価格設定を行うことができます。
次に、市場動向を把握し、適切な価格を設定することが必要となります。不動産市場は変動が非常に大きいため、最新の情報を収集し、物件の価格を決定する必要があります。
価格が高すぎたり低すぎたりすると、売却が難しくなるため、市場動向を把握した上で適正な価格設定をすることが必要です。
物件の状態を整えることも重要なポイントです。物件の状態が良いほど、売却価格が高くなるのは必然です。
クリーニングや修繕、庭の手入れなどを行うことで、物件の魅力を高めることができ、物件の状態を整えることにより多くの人々に、興味を持ってもらうことができます。
販売戦略も重要なポイントです。物件の魅力を強調するための広告やチラシ、ネット広告などを活用し、多くの人々に物件の存在を知ってもらうことが必要です。また、物件の魅力を生かした見学会などのイベントを開催することも有効です。
最後に、税金や契約書などの法律的な問題が伴うことがあるため、専門家に相談することが重要となります。
税金の問題については税理士、契約書については弁護士などの専門家に相談することで、安心して売却活動を進めることが出来るでしょう。
不動産売却のための重要ポイントと損益分岐点
不動産を売却する際には、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。以下では、不動産売却における重要ポイントについて解説します。
査定を受ける
まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額が高くなればなるほど、売却価格も高くなる可能性があります。ただし、査定額が高いからといって必ずしも高値で売却できるわけではありません。
売却価格を決める
査定額を基に、売却価格を決めましょう。売却価格は高すぎず、低すぎず、市場価格に合わせることが大切です。また、物件の状態や立地条件によっても売却価格は変わってきます。
不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶことが大切です。不動産会社によっては、手数料が高くなってしまう場合があります。また、営業力がある会社であれば、売却価格を高めに設定することができる場合があります。
契約書を作成する
売却価格が決まったら、契約書を作成しましょう。契約書には、売却価格や引渡し日などの内容が記載されます。契約書は、弁護士に依頼することもできます。
損益分岐点を考慮する
不動産売却には、損益分岐点という考え方があります。これは、不動産の取得費用や維持費用を考慮して、売却価格を決める方法です。損益分岐点を考慮することで、売却するかどうかの判断がしやすくなります。
以上が、不動産売却における重要ポイントです。不動産を売却する際には、これらのポイントを押さえて、スムーズな売却を目指しましょう。
不動産買取の主なメリット
不動産買取を依頼するときの一番のメリットはすぐにお金が手に入ることで、一般的な売却だとマンションで3ヶ月から6ヶ月、一戸建てだと9ヶ月から12ヶ月と長いです。これもその時の状況で違いますが、遅いと1年以上経っても売れないこともあるためすぐにでも売ってお金に変えたいといった事情がある時には、買取を選んだ方が安くても早く売ることが出来ます。仲介だと次の買い手となる人を探すためインターネットや新聞折り込みなどで広告を掲載します。これだと誰でも見ることができるだけでなく、家の外観や内装まで写真が載るので近所の人に売り出し中であることも知られてしまいます。買取なら業者が直接購入するので近所に知られずに売ることができるのも特徴です。また、仲介だと内覧があるため次の買い手が決まるまでに何度も内覧を行う手間や時間もかかり面倒です。買取だと業者だけが確認するだけなので、部屋の掃除なども不要赤の他人が何度も家の中に入って見学してそれに応対するといった手間も省けます。
通常は売る不動産に契約内容で適合してない品質だと売る側に責任があり、何か不具合が起きたときには修繕などをしないといけません。仲介だと売った方に契約不適合責任がありますが、買取ではこの免除や対象されていても限定的なことが多いです。そのため売った後で不具合が見つかっても売る側が責任を持つ必要がありません。
不動産投資の基礎と応用について
不動産投資は、一定の利回りを期待できる投資法として人気があります。基礎的な知識から応用的な戦略まで、さまざまな要素があります。ここでは、不動産投資の基礎的な知識と応用的な戦略についてお話しします。
まず、不動産投資の基本的な考え方は「収益物件を購入し、家賃収入を得ることで収益を上げる」というものです。この収益物件を選ぶ際には、土地の立地条件、周辺環境、物件の建物構造などを考慮することが大切です。また、物件の維持管理にかかる費用や、将来的に販売する場合の想定価格なども見積もり、収益性を検討することが必要です。
基礎的な知識を身につけたら、次は応用的な戦略を考えることが大切です。例えば、リノベーションを行うことで、物件の価値を上げることができます。また、複数の物件を所有することで、リスク分散ができ、収益性を高めることができます。さらに、ローンを活用することで、少ない初期費用で不動産投資を始めることもできます。
ここからは、不動産投資のリスクについてです。
市場リスクについてですが、不動産市場の変動により、投資した不動産の価値が減少するリスクがあります。資金リスクもあり、融資を受けて不動産投資を行う場合、金利の上昇や返済能力の低下により、借入金の返済が困難になるリスクがあります。さらに、管理リスクでは、不動産を所有する際には、管理や維持にコストがかかります。また、入居者の問題やトラブルに対処する必要があります。
入居者の質や支払い能力によって、収益が減少するリスクや、不動産取引には、契約書の不備や法律違反によるリスクがあります。
これらのリスクを十分に理解し、投資先の不動産を慎重に選択することが重要です。また、十分な資金や知識を持っていない場合には、専門家に相談することも大切です。
不動産売却のためのマーケティング戦略
不動産を売却する際には、適切なマーケティング戦略を立てることが重要です。適切なマーケティング戦略を採用することで、より多くの購入希望者を引き付け、より高い価格で物件を売却することができます。
まず、マーケティング戦略の第一歩は、物件の魅力的なアピール方法を見つけることです。写真や動画、パンフレットなどを使って、物件の特徴や魅力を紹介することが重要です。また、周辺環境やアクセスの良さ、最寄り駅までの距離など、地域の魅力も紹介することが有効です。
次に、物件を広く知ってもらうために、インターネットを活用することが重要です。不動産関連のポータルサイトやSNS、ネット広告などを使って、より多くの人々に物件を知ってもらうことができます。特に、SNSは今後もますます重要な役割を果たすと考えられます。
また、地元の不動産業者や不動産関連企業と提携することも有効です。地元の不動産業者は、地域に精通しているため、地元の物件の情報を持っている人が多くいます。また、不動産関連企業と提携することで、より多くの人々に物件を知ってもらうことができます。
最後に、物件の見学会やオープンハウスを開催することも有効です。見学会やオープンハウスを開催することで、より多くの人々に物件を実際に見てもらうことができます。また、購入希望者と直接話をすることで、彼らのニーズや要望を聞き出すことができます。
不動産を売却する時に必要な媒介契約の中身とは
土地やマンションなどの不動産を売却する時にはさまざまな手続きがありますが、不動産会社と結ぶ媒介契約とはどのようなものなのでしょうか。
媒介契約とは、不動産仲介において売主と不動産会社との関係を明確にするために交付される書面です。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
メリットは、多くの不動産会社に広告してもらえることで売却チャンスが広がることです。
デメリットは、各不動産会社の販売力や情報共有が低下することで成約まで時間がかかる可能性があることです。
専任媒介契約は、売主が1つの不動産会社に仲介を依頼し、他の不動産会社や自分で販売することを禁止する契約です。
メリットは、1つの不動産会社に集中して販売してもらえることで販売力や情報共有が高まり、成約まで早くなる可能性があることです。
デメリットは、1つの不動産会社しか広告してもらえないことで売却チャンスが狭まる可能性があることです。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約に加えて、他の不動産会社から問い合わせや購入希望者があった場合も必ず依頼した不動産会社を通すようにする契約です。
メリットは、専任媒介契約よりもさらに販売力や情報共有が高まり、成約率や価格交渉力が上昇する可能性があることです。
デメリットは、他の不動産会社から問い合わせや購入希望者があっても直接対応できないことです。
媒介契約の種類によっては売却価格やタイミングに大きな差が出ることがあります。
土地を売却するための隣家との境界の確認
土地を売却する際は隣家との境界を明確にしなければなりませんが、古くから所有している土地の場合は境界の曖昧になっていることが少なくありません。
●2つの境界の存在
土地を分かつ境界には、「筆界」と「所有権界」という2つがあります。
1)筆界
筆界とは、法務局に保管されている登記簿上の境界のことであり、各土地の範囲を公的に示す証とされています。ただ、筆界は明治時代の測量によって定められたという事情から、現在の実際の区画と適合しないということが珍しくありません。
2)所有権界
所有権界とは、所有権に基づいた境界という意味です。仮に、筆界と異なっていたとしても、土地の所有権を認められるケースがあります。民法では、20年間所有の意思をもって平穏且つ公然と他人の物を占有した場合、占有者が所有権を取得するとされています。また、占有期間が10年間であっても、占有開始時に善意且つ無過失の場合、所有権は占有者のものとなります。
●筆界特定制度の利用
土地の境界が曖昧で、また登記簿の筆界と異なっている時は裁判で決着という方法がありますが、手間や費用、年数がかかります。それよりも有効なのが「筆界特定制度」です。
筆界特定制度とは、法務局の登記官が境界を特定する制度であり、公的な立場でもって境界の位置を明確に定めてもらえます。筆界特定制度の場合は期間が短くて済み(半年から1年)、費用も数千円～1万円と少額です(測量費用は別途負担)。
不動産の売買において担当しなければならない宅地建物取引士
不動産の売買では必ず、法律で義務付けられた国家資格保有者が担当しなければなりません。それが、「宅地建物取引士(宅建士)」です。従って、不動産の売却を不動産業者に依頼する場合は、事前に取引担当者が宅地建物取引士であるかどうかを確認することが必要です。
ちなみに、不動産業者の場合、各事務所の従業員の5分の1以上は宅地建物取引士でなければなりません。
●宅地建物取引士しかできない不動産売買の実務
以下の3つの業務は宅地建物取引士のみ行うことが義務付けられています。
1)重要事項の説明
法律で定められている規定や取引条件などの重要事項の説明は、高度な専門知識や確実な調査能力が必要とされます。そのため、売買依頼人に重要事項を説明する業務は、国家資格保有者である宅地建物取引士のみが行えると定められています。
2)重要事項説明書(35条書面)への記名・押印
宅地建物取引士が重要事項に関連する内容に対して適切に調査し、売買依頼人に明確な説明を行った後は、宅地建物取引士自らの責任において、重要書類に記名・押印しなければなりません。
3)契約書(37条書面)への記名・押印
契約内容を精査した上で、その記載事実に誤りの無いことを保証するため、宅地建物取引士が契約書類に記名・押印します。