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親の遺産を複数の相続人で分ける時は、トラブルの種にならないよう慎重にすすめなければなりません。
とくに土地や家を分けるときは、意見が割れやすく悩んでしまう場面も多いようです。
今回は、遺産相続時に知っておきたい4つの分け方を解説！遺産分割をスムーズにするためにやるべきこともご紹介します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
相続した現金を分ける方法
相続した現金は、遺言書があるなら遺言書に記載された通りの分配となります。
遺言書が無い場合は、遺産分割協議で相続分を決定します。
遺産分割協議をする際は、相続人全員が参加し、協議した内容を書面に残しましょう。
相続人全員の合意が得られるまでは、誰も現金に手はつけられません。
相続した土地を分ける方法4パターン
遺産相続でもめやすい事例に、不動産の分け方があります。
預貯金ならば1円単位で分けられますが、不動産はそうもいきません。
分割できない財産を分ける方法は4パターンあります。
今回は、それぞれの方法について、長男と次男で2000万円の土地と現金1000万円を分けるパターンで解説します。
現物分割
現物分割は、現物である不動産を1人の相続人がそのまま引き継ぐ方法です。
上記のように長男が2000万円の土地を引き継ぎ、次男は現金1000万円を受け取る形です。
相続の手続きが簡単であるメリットがありますが、1人だけが相続する形となるので、他の相続人から不平不満が出る可能性が高いでしょう。
代償分割
代償分割は1人の相続人が不動産を引き継ぎますが、他の相続人に割合分に応じた代償金を支払う方法です。
上記の例では、土地と現金を合わせた遺産は3000万円ですので、相続人1人の割合は1500万円となります。
長男が2000万円の土地を引き継ぎ、次男に現金で500万円を支払うことで、1500万円ずつ分けることができます。
この方法は不満が出にくい一方で、定価ではない不動産の査定価格に納得がいくかが論点となるでしょう。
また、相続人に代償金の支払い能力があることが前提です。
共有分割
共有分割とは、不動産を売らずに共有で所有する方法です。
長男と次男で土地と現金を平等に分けます。
しかし不動産を相続人全員で共有すると、自由に管理や処分ができませんし、誰が管理者かわからない状態になります。
また共同で所有してるため、売りたいときに相続人全員の合意がないと売ることができません。
固定資産税などの支払いも払い続ける必要があり、高い確率で空き家の放置状態になるため最もおすすめしない方法です。
換価分割
換価分割は土地を売却し、現金化して相続人で分ける方法です。
長男と次男がそれぞれ現金で1500万円ずつ受け取ることができます。
最もわかりやすく、平等に分配できるので、トラブルになるリスクがなくおすすめ。
不動産を管理する必要もないので、現代人に合った分割方法といえます。
トラブルなく分配できる分け方は「換価分割」
土地の4つの分け方のメリット・デメリットをまとめました。
| 分割 方法 |
メリット | デメリット |
| 現物 分割 |
相続の手続きが簡単 | 不平不満が出やすい |
| 代償 分割 |
不満が出にくい | 不動産の評価が揉める原因になる 代償金の支払い能力があることが前提 |
| 共有 分割 |
ー | 自由に管理や処分ができない 誰が管理者かわからない状態になる |
| 換価 分割 |
皆が納得できる場合が多い | 不動産を手放すことになる |
4種類の分割方法で、一番トラブルなく話を勧められる方法が換価分割です。
どの方法を取るにしても、家や土地の価値がわからないと話は進みませんよね。
まずは家の一括査定で、不動産にどれくらいの価値があるのか確かめてみましょう。
遺産分割までにやるべきこと
土地を相続をしたなら、知っておいた方がいい情報があります。
実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録しました！
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
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