高齢者は賃貸物件を契約しづらい傾向あり！持ち家も一度検討を

「転職や結婚など、ライフスタイルの変化に対応しやすい」
「長期的なローンの心配がなく、気軽に住める」
というメリットから、昨今では持ち家より賃貸住宅を契約することがおすすめされる傾向です。
しかし、自身が60・70代などの高齢者になるとその事情には変化が生じます。

一般的に、賃貸住宅を契約する際には
「家賃の支払いができるだけの十分な収入があるか」
「認知機能の低下などによる住民トラブルの心配はないか」
「入居中の孤独死による事故物件化、資産価値の低下の懸念はないか」
などの入居審査を不動産会社や物件オーナーから受けることになります。
このため、認知機能の低下や孤独死リスクが高くなる高齢者は
「十分な収入があったとしても、年齢制限により入居審査で不合格になる」可能性も少なくありません。

自身が結婚しており、夫婦2人で生活している場合や親戚を保証人として設定できる場合はこの影響は小さめです。
しかし、結婚していない・あるいは離婚、死別しているなどの理由で独り身の場合はこの影響を大きく受けることになります。
場合によっては「お金はあるのに、入居審査に合格できないためどこにも住めない」という事態に陥る可能性もあるのです。

近年では、高齢者でも賃貸住宅を契約しやすい体制を不動産会社や家賃保証会社などが作る事例も増えています。
ですが、万が一の事態にも対応できるように「格安の中古物件でもいいので、持ち家が購入できるだけの貯蓄を若いうちから準備しておく」
ということも重要と言えるでしょう。

借地として貸し出している底地の売却価格

所有している土地を借地として貸し出すことは少なくありませんが、その借地(底地)を貸し出したまま売却するとなると、売却価格をいくらにするのかが問題です。

●底地の価格相場
底地の価格には決まりがあるわけではなく、当事者同士が話し合って決めるしかありません。実際に、不動産業界にも底地の売買事例がほとんど無いため、ケースバイケースで対応するしかありません。

●底地に対する2つの評価
一般的に、底地に対しては以下の2つの方法で評価しています。
1)鑑定による評価
1つ目は、不動産鑑定士に評価してもらう方法です。不動産鑑定士は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に則って底地を評価します。評価の基準とされているのは、『借地権価格との相互関連において、借地権設定者に帰属する経済的利益を金額で表示』です。

「経済的利益」には以下などが挙げられます。
・賃料：借地人が支払う地代
・賃貸期間における経済的利益：使用更新料や増改築承諾料など
・借地期間満了時の経済的価値：更地における地価

2)路線価による評価
一般的なのは、底地の路線価と借地権割合から算出する方法です。国税庁のHPに掲載されている「路線価図」には借地権の割合が明記されています。借地権割合はアルファベットで表記されており、A：90％～G：30％まで10％ずつ、7段階に分かれています。

例えば、100㎡の土地に「600B」と表記されていた場合、600は路線価(1㎡当たり1,000円)で、Bは借地権割合(80％)を意味します。

従って、借地権価格は以下の金額になります。
・60万円(600×1,000円)×100㎡×80％＝4,800万円
底地価格は借地権を引いた残額ですから、1,200万円になります。ただし、この金額はあくまでも目安であり、標準ではありません。

住宅ローンを返済できない場合の住宅の任意売却

住宅を購入する場合は通常、金融機関との間で住宅ローンの契約を結びます。その場合、住宅は債権者(金融機関)への担保として抵当権が設定されます。仮に、何らかの事情で債務者が住宅ローンを返済できなくなると、債権者は担保の住宅を売却して債権額の回収を図りますが、その手段の１つが｢任意売却｣です。

●任意売却
任意売却とは、債務者と債権者との話し合いによる売却方法のことです。任意売却には以下などの特徴があります。
①市場価格に即した販売価格を決められます。
②話し合いによる売却のため、明渡しまでのスケジュールを調整できます。
③仲介手数料などの費用は売却代金から支払えるため、改めて資金を準備する必要がありません
④裁判所による競売とは違って、個人情報やプライバシーを守れます。

ちなみに、任意売却の代金だけでは住宅ローンを完済できないケースが少なくありません。その場合、住宅ローン残高(残債)に対する債権はサービサー(債権回収会社)に転売されるのが一般的です。従って、残債に対してはサービサーに返済していくことになります。なお、サービサーは非常に安い価格で残債を買取っているため、返済方法は低額での分割返済になることが多くなっています。

●ハンコ代
ところで、債権者が複数いた場合は、全社に抵当権を放棄してもらわなければなりません。そこで、第1順位の債権者が第2順位以下の債権者に対して抵当権抹消の承諾料(通称ハンコ代)を支払うのが慣例となっています。

不動産の売却における手続きの流れ

不動産や土地を売却するには、手続きが必要です。手続きには、物件の査定や契約書の作成などが含まれます。以下に不動産の売却における手続きの流れを紹介します。

1.物件の査定
不動産会社や不動産査定サイトを活用して、物件の査定額を把握します。査定額は、物件の立地条件や間取り、建物の構造や築年数などによって変動します。査定額を把握することで、適正な売値を設定できます。

2.売買契約書の作成
売買契約書は、不動産の売却において最も重要な書類です。契約書には、売買の条件や物件の詳細などが記載されています。契約書の作成には、専門的な知識が必要なため、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

3.資金の確保
売却する物件の売却価格が決まったら、購入者からの入金を確保する必要があります。入金の方法には、銀行振込や現金などがありますが、不動産売買においては、銀行振込が一般的です。資金が確保されたら、契約書に従って物件の引き渡しを行います。

4.手続きの完了
売却手続きが完了すると、不動産登記簿から物件の所有権が抹消されます。また、税金の支払いや手数料の支払いなどが必要になるため、それらの手続きも忘れずに行いましょう。

以上が、不動産の売却における手続きの流れです。売却には、時間や手間がかかることもありますが、専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズに売却することができます。

中古住宅が売却しやすくなる既存住宅売買瑕疵担保保険への加入

中古住宅を売却する時に、購入希望者からよく問われるのが「隠れた瑕疵」に対する保障です。販売価格に関しては交渉がまとまっても、契約後に発生するかもしれない修理代の件で破談になることが少なくありません。そこで、購入希望者に安心を提供できるのが、「既存住宅売買瑕疵担保保険(瑕疵担保保険)」です。

●売主に課される瑕疵担保責任
住宅における瑕疵の代表的なものとしては、屋根裏の雨漏りや床の傾き、土台の腐食などがあります。民法では、売買後に瑕疵が発見された場合、「発見後1年」以内であれば買主は売主に損害賠償を請求できるとされています。また、瑕疵によって契約時における買主の目的が達成できない時は、契約解除の請求が認められています。このような売主の責任を瑕疵担保責任と言います。なお、売主の瑕疵担保責任の期間は3ヶ月とされるのが一般的です。

●瑕疵担保保険の効果
瑕疵担保保険に加入すると、契約後4ヶ月以降に瑕疵が発見された場合でも、保険で修理費用が補償されます(500万円または1,000万円)。保険料は4～7万円です。中古住宅に瑕疵担保保険が付帯されていれば、買主に安心して住宅を購入してもらうことができます。

なお、瑕疵担保保険への加入は住宅の診断制度であるインスペクションに合格することが条件になっています。

住宅の売却に付加価値を付けられるインスペクション

住宅というのは、外観や設備は簡単に見ることができますが、品質は外から確認することができません。それが住宅に対する疑念につながり、売却する際の足枷になっています。そんな住宅の売却に効果を発揮するのが、「インスペクション」です。

●インスペクションとは
インスペクションは日本語で「点検・検査」を意味する言葉です。つまり、住宅の状況を点検・検査することがインスペクションです。例えば、住宅の構造における重要なチェック項目である、雨水の浸入や床下の腐食、床の傾斜などが確認されます。

●検査対象
インスペクションの検査対象となるのは築年数が2年超の住宅で、且つ居住済の住宅です。店舗や事務所などは対象外となっています。基礎杭や土台、床板、柱、壁、屋根などの構造の欠陥や破損などが検査されます。インスペクションを行うことで、家の傾きや雨漏り、床下の腐食などが分かります。

●インスペクションのメリット
インスペクションの主なメリットには以下の2つがあります。
①希望価格によるスムーズな売却
②瑕疵担保保険の付帯が可能

インスペクションに合格した住宅は買主に信頼と安心を与えられるため、早い段階で希望価格での売却が可能になります。また、インスペクションに合格すると瑕疵担保保険に加入できるため、仮に瑕疵が発見されたとしても、修理費用を保険金で賄えます。