離婚する時マイホームはどうする？選択肢は2つ【知らないと後悔】現在の家の価値
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離婚することになったけど、マイホームってどうすればいいのかな？と不安な方もいますよね。
不動産コンサルタント
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
離婚する時マイホームはどうする？選択肢は2つ
離婚する際、マイホームの選択肢は2つあります。
- 売却する
- 妻か夫がそのまま住む
状況によって選択は異なると思いますが、売却して利益を均等に分割するのが最もトラブルの少ない解決策でしょう。
マイホームを売却するケース
売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が変わります。
アンダーローン：家の価値＞ローン残債
オーバーローン：家の価値＜ローン残債
アンダーローンの場合は、売却してローンを完済した残りのお金を財産分与すれば良いので、簡単です。
オーバーローンの場合は、売却するなら残りのローンを貯金などで完済する必要があります。
妻か夫がそのまま住むケース
この場合は以下の3パターンが考えられます。
① 夫がローンを支払い、妻が住む
② 妻がローンを支払い、妻が住む
③ 夫がローンを支払い、夫が住む
① は、ローンを組む際に2人で返済することになっていた場合、夫がローンを滞納すると妻が支払い責任を負うことになります。
また単独ローンへの変更には再審査がありますが、簡単には通らないと考えておいた方がよいでしょう。
② の場合も、もともと夫の単独ローンや夫婦でのペアローンだった場合は、妻の単独ローンに切り替える必要がありますが、収入によっては難しいかもしれません。
③ の場合、妻が連帯保証人になっていたら必ず変更しておきましょう。
もし夫が滞納すると、住んでもいない家のローンを支払うことになります。
注意！離婚時にマイホームの財産分与で損しないために
現在の家の価値を知らず、相手に任せていると、あなたに不利な条件でまとまってしまう恐れがあります。
財産分与で損しないためには、必ず家の価値を自分でも把握しておきましょう！
実はいま、中古住宅の価格が高騰しているので、高く売却できる可能性がありますよ。
アンダーローンなら利益を均等に分ければよいだけなので、最もトラブルの心配がない財産分与の方法です。
パートナーに知られることなく、スマホから簡単に調べられる方法があるので、シェアしておきますね。
家の価値を１番かんたんに把握できる方法
家の価値を知るといえば、まずは不動産屋へ直接出向き、１社１社査定を依頼しにいく…というのが一般的でした。
今やスマホで簡単に複数社に査定依頼ができます。
それが
『リビンマッチ』という無料の不動産一括査定サービス。
リビンマッチが凄いのは「全国1,700以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
住所、間取り、築年数、査定結果の送付先などの数項目の情報を入力するだけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、リビンマッチが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で、「他社に取られないよう高めに査定」される事もあり、査定額を比較できます。
結果、あなたの家や土地の最高価格が分かります。
リビンマッチだと「査定額に1,000万円以上の差」がつくことも普通にあるんです。
・結果は、査定依頼をした会社から早ければ当日にメールや電話などでで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
家を少しでも高く売却したいなら、地元の不動産会社へ行く前に、まず自分で価値を調べておくことをオススメします。
今や、離婚の際にマイホームの売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家や土地にいくらの価値があるのか？」
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでで家の査定をしてみた場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
価値が１番高くなってるかもしれない今日のうちに！リビンマッチで複数の不動産会社に一括して査定依頼をしてみましょう。
まずは、将来的な売却に向けて家の査定価格がどのくらいなのか？を知っておくのが大切です。
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。