離婚と住宅ローン、家はどうする？
財産分与で損しない離婚の進め方
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離婚で揉めやすいのが住宅ローンや財産分与。
住み続けられるのか、売却すべきなのか迷う人は少なくありません。
住宅ローンの名義が自分か配偶者か、あるいは夫婦共有(ペアローン)かによって取れる選択肢は大きく変わってきます。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、退職金を住宅ローン返済にあてるメリット・デメリットの前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
名義によって変わる離婚時の選択肢
離婚後の家をどうするかは、名義によって取れる選択肢が大きく変わります。
【結論】名義ごとの最善策まとめ
| 名義人 | 最善策 |
|---|---|
| 自分名義 | 自分名義なら自由に売却・住み続けが可能。住宅ローンと家の売却額を比較して、どちらがベストかを選びましょう。 |
| 相手名義 | 勝手に売却や住み続けはできませんが、財産分与の対象です。損を防ぐためにも家の価値を把握しておきましょう。 |
| 共有名義 | 離婚後に共有を続けるとトラブルになりやすいです。売却して現金を分けるのが最もスムーズな選択です。 |
離婚後も家に住み続ける場合の注意点
配偶者名義や共同名義の家に金融機関の許可なく住み続ける場合は注意すべきことがあります。
名義人が住んでいないことを理由に一括返済を求められるリスクがあります。
また離婚後も相手が継続して返済をしてくれる保証もありません。連帯保証人になってる場合は自分に請求がきてしまいます。
さらに、子供がいる場合はひとり親がもらえる児童扶養手当の審査で「家賃相当の援助を受けている」と判断され、支給が認められないこともあります。
不動産コンサルタント
まずは住宅ローンの残債と家の価値を調べよう
まずは今の家の価値とローン残債を比べてみることが大切です。
家がローンより高く売れる(アンダーローン)なら売却して完済し、残りを財産分与するのが最もシンプル。
逆にローンのほうが多い（オーバーローン）場合は、離婚後も残債を支払い続ける必要があります。
「売る」「残す」を決めるのはそのあと。まずは今の家の価値を知ることが第一歩です。
不動産コンサルタント
離婚を考えだしたら重要なお金の注意点
離婚を意識しはじめたら、まずはお金の整理をしておくことが大切です。
家や貯金、保険、退職金など結婚後に築いた資産はすべて財産分与の対象になります。
特に家は金額が大きく、あとで後悔しないためにも相手任せにせず自分でも調べておくことが重要です。
現状を数字で把握しておくことで、財産分与で損することを防げます。
家の価格を１番かんたんに調べる方法
家の価値は、スマホから無料で簡単に査定依頼をして調べられます。
1番正確で信頼できるのが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国2,000以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
住所、間取り、築年数、坪数などの数項目の情報を入力するだけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社間で、「他社に取られないよう競い合いがはじまる」ことで査定額がどんどん上がります。
結果、あなたの親の家の最高査定額が分かります。
イエウールなら「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定依頼をした会社から早ければ当日にメールか電話で教えてもらえます。
・「査定をしたから家を売らないといけない」ということはありません。家の価値を把握しておくだけでも、後悔のない判断につながります。
離婚を考えていて持ち家があるなら。
「住んでいる家の価値をしっかり把握できてますか？」
ローンの支払いが遅れてトラブルになる事も多いので、家は売却して財産分与してしまうのが損しないコツです。
まずは無料で現在の家の価値を把握しておく事を強くオススメします！
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今が不動産が高く売れるラストチャンス！？
最新の指標では、不動産価格が下落に転じています。
(不動産価格指数:国土交通省)
背景には住宅ローン金利の上昇があります。
また日銀は今後も追加利上げを行う見通しであり、不動産価格がさらに下がる可能性も高まっています。
不動産価格に下落の兆しが見え始めていますが、まだ高値で売れる今のうちに無料で査定をしておきましょう。
(引用:イエウール公式サイト)
不動産価格が下がる前に、今の家の価値を確認しておきましょう。
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※最新の価格動向から、2025年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。
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