離婚で住宅ローンどうなる?】家の問題で大損しない今すぐしておくべき事

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3年前に離婚した43歳2人の子持ちです。ここでは『離婚時の住宅ローン問題』について紹介。また、わたしが離婚で大後悔した経験も書いています。
特に持ち家がある方には必見の内容です。

離婚・お金で後悔しないように、少しでもお役に立てれば幸いです。

「持ち家がある場合」まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

離婚時の住宅ローンで確認しておくこと


離婚時に持ち家の住宅ローンの返済がある場合、ペアローンを組んでなければ名義人は旦那でしょう。

しかし名義人でなくとも
「住宅ローンの返済」「住宅ローンの名義」「連帯保証人」「住宅ローンの残債金額の確認」「離婚時の家の価値」は必ず確認しておくべきです。

中でも特に見過ごしがちで重要なのが「離婚時の家の価値」です。

離婚時に、この家の価値を把握していないと、わたしみたいに大きな後悔をすることになるので気をつけてください。

ローン残債の把握、誰が住むのか?売却か?

住宅ローンの残りと、家に住み続けるのか売却するのかも、家の価値と同様に確認すべきことになります。

住宅ローンの残りを把握する

 

離婚時の家のローン残債がどのくらいなのか(オーバーローンか?アンダーローンか?)と、家の価値(売却額)を調べる。

オーバーローンの場合は、離婚後も残債を支払い続けていく事になります。アンダーローンの場合は、残債が残らず利益が出ます。この利益を「財産分与」として夫婦で分けることができます。

誰が住む?売却する?

 


【夫が住む】
不動産名義、住宅ローン名義は夫の場合がほとんど。夫が離婚後もローン支払いながら住むパターン。

 

【妻が住む】:注意!!
妻が住み続けて、夫が名義を変えずに住宅ローン返済を継続」というパターン。(子供がいる場合で特に多い。)

 

この場合、「名義人の夫が住まないのは規約違反」となる為、ローン契約をしている銀行にバレた時に一括返済を求められるリスクがある。

 

また、「夫が住宅ローンの支払いを滞納するリスク」もある。

 

【売却する】
…できるだけリスクが無くトラブルを回避を望む場合、「市場価格で売却し現金で財産分与する」方が得策と言える。

離婚を考えだしたら重要なお金の注意点

離婚を考えはじめた時に注意しておかなければならないのがお金の問題です。

特に重要な事があります。

それは、離婚時に金銭面で不利にならないための最重要ポイント、財産分与で損をしないことです。※夫婦の共有財産は2分の1の割合で均等に分けます

ここで注意したいのが、持ち家がある場合。
家は現金のように2分の1で分けれないからです。

・家を売り現金化して2分の1で分ける
・どちらかが住み、家の価値の半分相当を一方がもらう

…このいずれかですが、
住宅ローンを組んでいるのであれば、

この時にしておかないと大損する事が1つあります。

離婚で大損しない為にするべき事

それは、

「家の価値がいくらなのか?」

を自分でしっかりと把握しておく事です。

家の価値が把握できていないと…

…わたしのように大損をしてしまうことになります。。

財産分与の話し合いの中で、旦那から
「家の残りのローンは俺が払うから」
と言われ、その時はそれでいいと思って言う通りにしたんです。

 

しかし、後で調べて見ると何とその時に
住んでた家が、ローン残債を差し引いても
500万以上の価値がある事が分かったんです!

 

つまり、私は単純に貰えるはずだった
250万円以上のお金をみすみす無駄にしていたのです。

 

でも気付いた頃にはもう遅く。。

完全にその条件で同意して離婚した為、今更どうにもなりませんでした。

家の価値は、相手任せにせず自分でしっかり知っておくことが大事!

知らないままでは不利になるばかりか、相手に有利に立たれ騙される場合もあるからです。

家の価格を1番かんたんに調べる方法

家の価値は、スマホから無料で簡単に査定依頼をして調べられます。

1番正確で信頼できるのが、

イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。

イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。

入力もシンプルで分かりやすいです。

住所、間取り、築年数、坪数などの数項目の情報を入力するだけ。(数値は正確に分からなくても大体でOK)

すると、イエウールが提携している不動産会へ情報が送信されて査定がはじまります。

複数の不動産会社間で、「他社に取られないよう競い合いがはじまる」ことで査定額がどんどん上がります。

結果、あなたの親の家の最高査定額が分かります

イエウールなら査定額に数百万円以上の差がつくことも普通にあります。

「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの?」と思うかもしれません。

でも安心してください。家の価値がいくらなのか?を把握するだけでも利用できます。


・結果は、査定依頼をした会社から早ければ当日にメールか電話で教えてもらえます。

 

査定をしたから家を売らないといけない」ということはありませんので、査定をした後で「よかったら売却も視野に検討してみようかな。。」という場合もOK。

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離婚を考えていて持ち家があるなら。

「住んでいる家の価値をしっかり把握できてますか?」

ローンの支払いが遅れてトラブルになる事も多いので、家は売却して財産分与してしまうのが損しないコツです。

私のように後から後悔しない為にも、まずは無料で現在の家の価値を把握しておく事を強くオススメします!

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今、不動産が高く売れるベストタイミング!

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。

(引用:イエウール公式サイト)

まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。

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※最新の価格動向から、2023年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。