離婚に伴う引っ越し準備・手続き【知らないと後悔】現在の家の価値

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離婚することになった…引っ越しの手続きや持ち家の財産分与はどうすればいいの?

とお困りの方もいるかもしれませんね。

不動産コンサルタント

このページでは「離婚時の引っ越しの流れと、損しない持ち家の財産分与」について解説します。

まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

離婚に伴う引っ越し準備・手続き

離婚に伴う引っ越しの流れは、以下のようにするとスムーズです。

物件を探す

入居の申し込みをする

離婚届を提出する

住所変更などの手続きをする

賃貸契約をする

引っ越しをする

離婚届を出す前に引っ越し先を決めておき、手続きは離婚届を提出してから行うと良いでしょう。

離婚に伴う住民票や戸籍の変更が済んでからの方が、手続きが簡単です。

離婚の際、持ち家はどうする?

離婚する際、持ち家がある場合の選択肢は次の2つです。

① どちらかが住む

② 売却する

① どちらかが住む場合

住宅ローンの名義人が住む場合は、そのまま1人でローンを支払いながら住むことになります。

元々の名義人ではない方が住む場合、選択肢は次の2つです。

A:相手にローンを払ってもらいながら住む
B:ローンの名義人を変更する

Aは相手が滞納した場合、トラブルになる可能性があるため、離婚協議書に対処方法を記載しておきましょう。

Bの場合は、金融機関で再審査が行われますが、年収によっては審査が通らないことも考えられます。

共同名義の場合は夫婦双方が連帯保証人のため、どちらか一方が不払いに陥ると、もう一方が支払いの義務を負うことになります。

住み続ける側が新しい連帯保証人を立てるか、単独名義のローンに借り換えれば回避できるでしょう。

ただし、この場合も再審査がかなり厳しいことが予想されます。

ローン残債よりも家の価値が高い場合は、出ていく側が財産分与を請求できます

売却しない場合も、家の価値は把握しておかないと損することになるため要注意ですよ!

② 売却する場合

オーバーローンかアンダーローンかによって売却方法が異なるため、まずは現在の家の価値とローン残債を確認しましょう。

  • アンダーローン:売却額>ローン残債
  • オーバーローン:売却額<ローン残債

アンダーローンの場合は、ローンを完済して残った売却益を折半すれば良いので最も簡単です。

オーバーローンの場合は、売却益をあてても返済しきれなかったローン残債を預貯金などで返済してから売却することになります。

以下の情報も参考にしてみてください。

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

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まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。

夫婦で相談して、査定額が高ければ売却を検討してみてはいかがでしょうか。

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※最新の価格動向から、2023年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。