不動産の売却における手続きの流れ

不動産や土地を売却するには、手続きが必要です。手続きには、物件の査定や契約書の作成などが含まれます。以下に不動産の売却における手続きの流れを紹介します。

1.物件の査定
不動産会社や不動産査定サイトを活用して、物件の査定額を把握します。査定額は、物件の立地条件や間取り、建物の構造や築年数などによって変動します。査定額を把握することで、適正な売値を設定できます。

2.売買契約書の作成
売買契約書は、不動産の売却において最も重要な書類です。契約書には、売買の条件や物件の詳細などが記載されています。契約書の作成には、専門的な知識が必要なため、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

3.資金の確保
売却する物件の売却価格が決まったら、購入者からの入金を確保する必要があります。入金の方法には、銀行振込や現金などがありますが、不動産売買においては、銀行振込が一般的です。資金が確保されたら、契約書に従って物件の引き渡しを行います。

4.手続きの完了
売却手続きが完了すると、不動産登記簿から物件の所有権が抹消されます。また、税金の支払いや手数料の支払いなどが必要になるため、それらの手続きも忘れずに行いましょう。

以上が、不動産の売却における手続きの流れです。売却には、時間や手間がかかることもありますが、専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズに売却することができます。

不動産売却における査定の重要性と方法

不動産売却をする際に、まずは不動産の査定を行うことが必要です。査定を行うことで、物件の市場価値や相場を知ることができます。ここでは、不動産売却における査定の重要性と方法について紹介します。

不動産売却における査定の重要性

不動産の査定は、売却価格を設定する上で非常に重要な役割を担っています。適切な価格設定を行うことで、物件がすぐに売れるだけでなく、最高価格で売却できる可能性も高まります。逆に、適切な価格設定を行わない場合、物件が売れないまま時間が経過することになり、最終的には安く売ることを余儀なくされることもあります。
また、査定を行うことで、物件の魅力や改善点を把握することができます。そのため、査定結果をもとに物件の改善を行うことで、売却価格を高めることができる場合があります。不動産の査定には、以下のような方法があります。
オンライン査定
不動産会社や不動産サイトなどで提供されている、簡単なオンライン査定です。物件の情報を入力するだけで、大まかな査定価格を知ることができます。ただし、正確な査定価格を知るには、不動産会社の査定が必要です。
現地査定
不動産会社が物件を実際に見て、市場価値を算出する方法です。物件の状態や立地条件、周辺環境などを詳しく調べ、正確な査定価格を算出します。
査定サービスの利用
専門の査定サービスを利用する方法です。査定サービスには、複数の不動産会社が参加しており、その中から最も高い査定価格を提示してくれる会社を選択することができます。
不動産売却における査定は、適切な価格設定を行うために必要不可欠な手続きです。正確な査定価格を知ることで、最高価格で物件を売却することができる可能性が高まります。また、査定結果をもとに物件の改善を行うことで、より高い売却価格を実現することができます。査定には、オンライン査定や現地査定、査定サービスの利用などがありますが、正確な査定価格を知るためには、不動産会社の現地査定が最も適しています。

中古住宅が売却しやすくなる既存住宅売買瑕疵担保保険への加入

中古住宅を売却する時に、購入希望者からよく問われるのが「隠れた瑕疵」に対する保障です。販売価格に関しては交渉がまとまっても、契約後に発生するかもしれない修理代の件で破談になることが少なくありません。そこで、購入希望者に安心を提供できるのが、「既存住宅売買瑕疵担保保険(瑕疵担保保険)」です。

●売主に課される瑕疵担保責任
住宅における瑕疵の代表的なものとしては、屋根裏の雨漏りや床の傾き、土台の腐食などがあります。民法では、売買後に瑕疵が発見された場合、「発見後1年」以内であれば買主は売主に損害賠償を請求できるとされています。また、瑕疵によって契約時における買主の目的が達成できない時は、契約解除の請求が認められています。このような売主の責任を瑕疵担保責任と言います。なお、売主の瑕疵担保責任の期間は3ヶ月とされるのが一般的です。

●瑕疵担保保険の効果
瑕疵担保保険に加入すると、契約後4ヶ月以降に瑕疵が発見された場合でも、保険で修理費用が補償されます(500万円または1,000万円)。保険料は4～7万円です。中古住宅に瑕疵担保保険が付帯されていれば、買主に安心して住宅を購入してもらうことができます。

なお、瑕疵担保保険への加入は住宅の診断制度であるインスペクションに合格することが条件になっています。

住宅の売却代金を分割払いで支払ってもらう場合の処置

住宅を売却した場合、購入代金は通常、現金による一括払いで買主から受領します。ただ、買主が親戚や知人であると、分割払いでの支払いを認めることがあります。ただ、その場合は後々揉め事の起きないような対策を採っておくことが大切です。

●売買契約書を公正証書として作成
分割払いの場合は、売買契約書を公証人が作成する「強制執行認諾文言付き公正証書」にすることが必須です。強制執行認諾文言付き公正証書とは簡単に言うと、債務者(買主)が代金の支払いをしなかった場合、債権者(売主)は即時に売却した住宅やその他買主の財産を差押えることができる証明書ということです。

公正証書は裁判所の判決と同じ強制力を持っているため、売主は裁判所に申立てなくても強制執行をすることができます。

●住宅への抵当権の設定
売却した住宅に対して「抵当権」を設定することも肝心です。抵当権を設定すれば、買主が支払い不能になった場合、住宅を競売にかけることで未払い代金の回収を図れます。登記簿に記載された抵当権は第三者に対抗できるため、どの債権者よりも優先して債権を回収できます。

なお、抵当権には「妨害排除請求」と「物上代位」という権利が備わっています。妨害排除請求というのは、債務者が住宅の価値を侵害するような行為をした場合、侵害の排除を要求できるということです。また、物上代位というのは、第三者の不法行為によって売却住宅が破損した場合、第三者から債務者に支払われた損害賠償金を差押えることができるという権利です。

中古住宅の取得費からカットされる減価償却費

住宅を売却すると、譲渡所得に対して税金が課されます。譲渡所得というのは売却価格のことではなく、売却価格から「取得費」を差し引いた金額のことです。

ところで、住宅というのは1,000万円で購入したからといって、いつまでも1,000万円の価値があるわけではありません。年を経るごとに損耗したり、劣化したりするため、年月とともに価値が目減りします。

そこで、住宅の取得費では、購入額から目減りした価値分を差引くルールが設けられており、それが「減価償却」です。ちなみに、土地は損耗や劣化が生じないとされるため、減価償却は行われません。

●減価償却費の算出
住宅の減価償却費は以下の式で算出されます。
・減価償却費＝購入価額×0.9×①償却率×②経過年数

①償却率
建物の構造ごとに数値が設定されており、例えば木造は0.031、木造モルタルは0.034、鉄筋コンクリート造は0.015などとなっています。

②経過年数
経過年数は築年数ではなく、購入から売却までの所有期間を記入します。

例えば、所有していた住宅の構造が木造モルタルで、経過年数が20年、購入価格が1,000万円だった場合、減価償却費は以下の金額になります。
・減価償却費：1,000万円×0.9×0.034×20年＝612万円

従って、住宅の取得費は1,000万円から612万円を差し引いた388万円となります。