農地転用の方法・費用】知らないと大損!農地をより高くスムーズに売却するコツも紹介

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「農地を宅地に転用して売却したいけど、うちの土地はできるのかな?」

「方法や費用も知りたい。」

慣れない手続きなので、たくさんの疑問や不安がありますよね。

今回は農地転用の費用と方法、できる土地/できない土地について解説します。

農地転用の手続きをする前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、農地転用の手続き方法を解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

農地転用する方法・費用

農地を農地以外のものに転用するには、届出や許可が必要です。

土地が「市街化区域」内にある場合は農業委員会に届出を出すだけですが「市街化調整区域」にある場合は、都道府県知事の許可が必要です。

農地転用の届出に必要な書類は以下のとおりです。

  • 申請書
  • 住民票
  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 土地の位置を示す地図

転用後の利用目的や土地の大きさによっても必要書類が異なるので、詳しくは市町村役場でご確認ください。

許可を申請する際は、上記に加えて排水計画図や地積測量図など多くの書類が必要なため、個人で行うのは難しいでしょう。

届出や許可申請に費用はかかりませんが、必要書類の発行には手数料がかかります。

また手続きを行政書士に依頼する場合の費用は、3万~5万円(許可が必要な場合は6万~8万円)です。

注意点として、農地から宅地に変更した場合は固定資産税の評価額が高くなります。

1月1日時点の状況で基準が決まるので、変更時期も検討した方がよいでしょう。

農地転用できる土地

以下の土地は農地転用が可能です。

・第2種農地
鉄道の駅が500m以内にあるなど、近い未来に市街地化が見込まれる農地。個人で耕しているような生産力の低い土地が対象です。

・第3種農地
鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地化への見込みが著しい農地。

農地転用できない土地

日本の農業生産力を保つために、原則として以下のような土地は転用が認められません。

・農用地区域内農地
農業振興地域に指定され、高い生産力のある農地。

・甲種農地
市街化調整区域内で、特に良好な営農条件を備える農地。

・第1種農地
10ヘクタール以上で生産力の高い農業公共対象農地。

農地転用の前にすべきこと

農地の売却は宅地の取引よりも手続きが複雑で、難しいと言われています。

なるべく高くスムーズに売却するには、農地転用の経験が豊富で農地売買も得意な不動産会社に相談することが重要です。

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