マンションの耐用年数はどれくらい?売却で損しない方法も解説

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マンションの耐用年数ってどれくらいなんだろう?

もし売却も検討しているなら、価値が高いうちに売りたいですよね。実は、耐用年数以外にも高く売れる条件がありますよ。

今回は、マンションの耐用年数について解説します。

マンションを売却する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、マンションの耐用年数の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

マンションの耐用年数はどれくらい?

マンションの耐用年数は47年とされています。

そもそも耐用年数とは?
税金を計算するための減価償却の目安として定められた「法定耐用年数」です。

マンションのような鉄筋/鉄骨鉄筋コンクリートの建物は、個別の性能にかかわらず、耐用年数が47年と決まっています。

建物の価値がゼロになるのが47年ということです。

税法上の年数なので、耐用年数を超えたからといって住めなくなるわけではありません。

マンションの寿命は?

国土交通省の調査によると、マンションの平均寿命は68年

これは建物が寿命を迎えて壊れたからではなく、平均68年で取り壊されているためです。

同調査によれば、鉄筋コンクリートの建物の寿命は120年、適切な修繕を行えば最長で150年住み続けられるとされています。

しかし、耐震性や建材、施工技術によっても、マンションの寿命は大きく左右されるでしょう。

修繕では対応しきれなくなったら取り壊されるため、売却できなくなってしまいます。

資産価値としてのマンションの耐用年数は?

通常マンションの資産価値は、新築から時間が経つにつれて落ちていきます。

築30年までは急激に下落し、その後はほぼ横ばいの状態となるケースが多いようです。

またマンションは、一般的に12年に一度の周期で大規模修繕を行いますが、回を重ねるごとに修繕箇所が増えて費用が高額になり、期間も長くなります。

長いと2年近く修繕の話し合いや工事でのやり取りが続くこともあるため、静かに暮らしたい方にとっては大きなストレスになるでしょう。

マンションの耐用年数が気になり始めて売却も検討しているなら、なるべく早い方が負担も少なく、高く売却できる可能性も高いですよ。

今、不動産が高く売れるベストタイミング!

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

15年前に新築で買ったマンションが、買った時より高く売れるような状態です。

もしかしたらあなたの住んでいるマンションも、高額で売却できるかもしれませんよ。

そうなれば、もっといい条件で住み替えができる可能性があります。

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「家にいくらの価格がつくのか?」

(引用:イエウール公式サイト)

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