マンションを売るか貸すか迷ったら!損しないために知っておくべきこと

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購入したマンションに何らかの理由で住めなくなった場合、売る貸すかで迷いますよね。

そこで今回は、マンションを売る場合と貸す場合につい損しないためのとっておきの方法を解説します!

まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

マンションを売るか貸すかの基準

マンションを売るか貸すかを決める際のポイントは、以下を参考にしましょう。

再び住む予定がある・・・定期借家契約

もう住む予定がない・・・売却

管理が面倒くさい・・・売却

定期借家契約とは、賃貸できる期間を定めて貸す契約のことです。

住宅ローンが残ってる場合は原則として賃貸に出すことはできないため、金融機関に相談しましょう。

売る場合のメリットとデメリット

マンションを売るメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

  • まとまった資金が手に入る
  • 維持費がかからない
  • 3,000万円特別控除を受けられる

デメリット

  • 仲介手数料がかかる
  • いつ売れるかはっきりしない

売却する一番のメリットは、大きな収入を得られることと維持費などのコストがかからないこと。

いつ売れるのかわからないというデメリットもありますが、基本的には3ヶ月程度で買い手が見つかります。

貸す場合のメリットとデメリット

マンションを貸す場合のメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

メリット

  • 不動産という資産を持ちながら定期収入が入る
  • 将来的にまた住むことができる
  • 金利や固定資産税は経費に計上できる

デメリット

  • 初期費用がかかる可能性がある
  • 維持費がかかる
  • 管理や入居者への対応などの手間がかかる
  • 空室の場合は収入が得られない
  • 売却時は高く売れづらい

賃貸の場合、古くなると修繕のコストや手間が増えてしまいますよね。

維持管理や入居者への対応は、管理会社へ委託することができますが、その場合は費用がかかってしまいます。

家賃という定期収入は魅力ですが、入居者がいない期間も維持費はかかるのでリスクも高いです。

それらを考えると、売却するほうがお得です。

築年数が一番浅い今が高値で売れるチャンス。一度、査定に出してみましょう。

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今、不動産が高く売れるベストタイミング!

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。

(引用:イエウール公式サイト)

まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。

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※最新の価格動向から、2023年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。