マンションにはあと何年住める?マンションの寿命と対策としてやるべきこと

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築年数が進んでいくと、マンションの寿命が気になりますよね。

また、寿命と言われる年数を超えたらもう住めないのでは…と心配な方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンションは何年住めるのかという疑問にお答えしていきます。

マンションの寿命と対策、知らないと損する情報もご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、マンションの寿命について解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

何年住める?マンションの平均寿命

マンションの寿命を表すものには「耐用年数」「耐久年数」があります。

「耐用年数」とは、建物の価値の寿命であり法律で定められています。

一方「耐久年数」は、ハウスメーカーなどが「この期間は問題なく住めるだろう」と判断した寿命です。

マンションの耐用年数は47年

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年とされていて、それを過ぎると税務上の資産価値は0になります。

ただ、法定耐用年数は価値の寿命なので、建物の状態によっては問題なく住み続けられるケースも。

法定耐用年数=住める年数ではないことを覚えておきましょう。

マンションの耐久年数は68年

マンションに何年住めるかという寿命を表す耐久年数は68年とされています。

ただ、これは過半数のマンションが平均68年で解体されているという数字であるだけで、物理的な寿命ではありません。

ほとんどの建て替えは、「建物の寿命というより建て替えた方が利益になる」という理由から行われています。

もう住めなくなったから建て替えているわけではないのです。

マンションに何年住めるかは住み方次第

マンションの寿命=マンションが老朽化し建て替えられることですが、寿命を延ばす方法はあります。

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造は一般建築物で120年、外装仕上げにより延命した場合は150年とされています。

つまり、定期的なメンテナンスや大規模の修繕を行うことでマンションの平均寿命はより長くなり、100年以上現役で住むのも可能ということになりますね。

マンションに何年住めるか気になったならやるべきこと

現在、中古マンションの需要がとても高まっています。

不動産バブルとも呼ばれ、15年前に買ったマンションが買った時よりも高く売れるような状態です。

バブル状態が崩壊してマンションの資産価値が暴落する前に売却できれば、今よりもっと良いところに住み替えできる可能性も十分です。

大損しないために売却するしないに関わらず、マンションの査定依頼をしてみて、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします!

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今、不動産が高く売れるベストタイミング!

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

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(引用:イエウール公式サイト)

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※最新の価格動向から、2023年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。