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住まなくなったマンションを賃貸に出したいけど、デメリットはあるのかな？
流れや注意点も知っておきたい。
賃貸に出す前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、マンションを賃貸に出す流れを解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
マンションを賃貸に出す流れ
マンションを賃貸に出す際の流れは、以下のとおりです。
① 不動産会社を探す
② 貸出方法を決める
以下の3つから貸出方法を選びます。
・普通賃貸借契約
最も一般的な貸出方法です。2年ごとに契約更新を行うため、契約期間中は売却できません。
・サブリース
不動産会社が借り上げて、希望者にまた貸しする方法です。空室保証があるため借り手がいなくても収入を見込めますが、不動産会社に支払う手数料が必要な場合もあります。
・定期借家契約
一定の契約期間のみ貸し出す方法。将来的にまた自分で住みたい方には便利な方法です。
③ 家賃を設定する
家賃は貸主が自由に設定できます。ただし高すぎると借り手がつかないので、相場に合った家賃を設定しましょう。
④ 入居者を募集する
広告などの手続きは、不動産会社に行ってもらえます。
⑤ 引き渡しの準備をする
入居者が決まったら、マンションのルールの伝達や管理会社への引越し日程の連絡など、準備をしておきましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すと、以下のようなメリットがあります。
- 家賃収入が入る
- ローンの返済にあてられる
- 資産として手元に残せる
- 維持・管理費を経費計上できる
売却せずに貸し出すことで、マンションを資産として手元に残しながら、家賃収入をローンの返済にあてられます。
またローン金利・固定資産税・管理費・修繕積立金・火災保険料などの支出を経費として計上できるため、節税効果が期待できます。
マンションを賃貸に出すデメリット
マンションを賃貸に出すデメリットもあるので、よく理解しておきましょう。
・金利の高いローンへの借り換えが必要
原則として、住宅ローンが残るマンションは賃貸に出せないため、金利の高い不動産投資ローンに借り換える必要があります。
住宅ローンの最低金利が0.3%なのに対して、不動産投資ローンは3％前後が相場です。
・コストが高い
貸し出し前にはホームクリーニングやリフォーム、設備の交換費用などが必要です。
不動産会社へも仲介手数料や初期費用、家賃の5%程度の管理手数料を支払う必要があります。
またローンの返済に加えて、貸出中に故障した設備の修繕や固定資産税、マンション管理費、修繕積立金、火災保険料などの費用も貸主の負担となります。
・借り手がつかない可能性がある
サブリース以外の貸出方法の場合、借り手がつかなければ家賃収入はありません。
ローンや管理費、税金の支払いは待ってくれないので、安定した家賃収入が入ってくるまでは赤字になる恐れがあることも覚悟しておきましょう。
現在のマンションの価値を知っておこう
このように、マンションを賃貸に出すことにはメリット・デメリットの両面があります。
すぐに借り手がつくか心配な方は、賃貸に出す前に現在の価値を調べてみましょう。
思わぬ高値がついたなら貸し出すより売却した方が、ローンを完済できて管理費や固定資産税なども払わなくて済むので、お得なケースもありますよ。
また貸し出す場合も、予定していた賃料より高く設定できるかもしれません。
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マンションを賃貸に出す前にやるべきこと
マンションを賃貸に出すことを考えているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
今住んでいるマンションを査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合は賃貸に出すよりも、売却した方がお得になりますよ。
査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
大損しないために売却するしないに関わらず、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
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「マンションにいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。