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「住宅ローンは一括返済した方がいいの？」
一括返済は、メリット・デメリットを把握していないと損してしまう可能性があります。
一括返済する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね♪
まずは、一括返済の説明の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
住宅ローンを一括返済するメリット
総返済額が減る
ローンの返済は、残高に対して利息を払い続けるため、返済期間が長いほど総返済額が大きくなります。
一括返済すれば、当初払う予定だった金利を払う必要がなくなるので総返済額が少なくなります。
例えば、借入額3000万円・返済期間35年・固定金利1.3％（金利変動なしと仮定）で住宅ローンを組み、15年後に一括返済を行う場合と、行わない場合とでは支払い利息に以下のような差がでます。
| 支払い方法 | 支払い利息の合計 |
| 15年後に一括返済 | 479万8,337円 |
| 一括返済なし | 735万6,564円 |
参照：イーデス
一括返済する場合、約255万円も総返済額が少なくなります。
保証料が返金されることがある
住宅ローンを組む際に保証料を前払いしていた場合は、返済期間が変わるため返金されることがあります。
これを「戻し保証料」といいます。
住宅ローンの返済プランによっては返金されないケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
住宅ローンを一括返済するデメリット
手数料がかかる
住宅ローンの一括返済には、手数料がかかるケースがほとんどです。
金額は金融機関によって異なりますが、3万3,000円(税込)にしているところが多いです。
一括返済なら1度払うだけなのでまだいいですが、繰り上げ返済を何度も行うと手数料負けしてしまう可能性があるので注意しましょう。
手元の資金が少なくなる
一括返済することで、自己資金が大きく減ることになります。
急な出費に対応できるお金が手元に残らない場合、一括返済はおすすめしません。
住宅ローンを一括返済するタイミングは？
一括返済は、住宅ローンの控除が終わるタイミングがおすすめです。
住宅ローンの控除期間は13年（※10年）と決まっています。
一括返済すれば当然、控除も受けられなくなるので、控除期間終了を待ってからが良いでしょう。
※2021年までに購入・居住開始の場合
住宅ローンを一括返済する前にやるべきこと
住宅ローンの一括返済を考えているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合は一括返済するよりも、家を売却した方がお得になりますよ。
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
売却するしないに関わらず、査定まずは査定依頼してみて、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
<h4不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
⇒60秒で家の査定依頼が可能!イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。