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老後まで続く長いローンにうんざりしていた時、私は「リースバック」の存在を知りました。
今回は、リースバックのメリットとデメリットについて解説します。
記事後半では、契約後に知った『お得に家に住み続ける方法』もご紹介しますので、リースバック検討している方はぜひ参考にしてくださいね。
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産のリースバックとは？
リースバックは、自宅（不動産）を売却してお金を手にしながら、住み慣れた我が家で暮らし続けられるというものです。
売却すると不動産会社に所有権が変わるため、賃貸借契約をして住むことになります。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは次のようなものがあります。
- 家に住み続けられる
- まとまった資金が手に入る
- 固定資産税・修繕費が不要
- 誰も知られず売却できる
- いつでも買い戻せる
リースバックのメリットは、自宅を売却してからもその家に住み続けられること。
老後資金の心配や病気による治療費など、まとまったお金が必要でありながら、住み慣れた家から離れたくないという方には魅力的な制度です。
私が後悔したリースバックのデメリット
私は、住宅ローンの支払いを負担に感じていました。
メリットばかりに気を取られ、デメリットを理解していませんでした。
私が後悔したリースバックのデメリットを4つご紹介します。
1.家賃が高い
リースバックの家賃は、買取価格の他に利回りや諸費用が足されるため、賃貸の相場よりも少し高くなるケースがほとんどです。
売却してお金を手にしたはずが、家賃の負担が大きくなって支払いが大変でした。
2.定期賃貸借契約だから更新できないリスクがある
リースバックで多い「定期賃貸借契約」は、2年以内の契約期間で更新を前提としていない賃貸借契約です。
そのため、長く住み続けたい場合は「更新」ではなく「再契約」が必要。
貸主が再契約を拒否すれば、退去しなければならないため「この家にいつまで住み続けられるんだろう…」と不安な日が続きました。
3.買取価格が相場より安い
リースバックの買取価格は、相場価格の6～8割が目安です。
仮に高値の買い取りになったとしても、買取価格に合わせて家賃も高くなってしまいます。
これなら、普通に売却した方が条件の良い住まいに住み替えられたことでしょう。
4. クーリングオフできない！
クーリングオフとは、一定期間なら契約を解除できる仕組みのことです。
しかしクーリングオフは消費者（買い手）を守るための制度。
契約してから、買取価格が安いことや近所の賃貸よりも家賃が高いことに気が付きましたが、リースバックでは私が売り手となるため、クーリングオフができなかったのです…。
安易に大手に任せてリースバックするよりも、きちんと家の価値を調べて専門家に相談するべきでした…。
まずは住宅の一括査定サービスで家の価値を調べてみてください。大手との価格差にびっくりするはず。
私のようにリースバックで後悔しないために…ぜひ以下の内容を参考にしてくださいね。
リースバックで後悔する前にやるべきこと
リースバックを考えているなら知っておいた方がいい情報があります。
実は、現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合はリースバックではなく、家の売却も検討できます。
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
大損しないために売却するしないに関わらず、まずは査定依頼して、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
リースバック一括査定で自宅を最高額で売る方法
家の価値はスマートフォンで簡単に査定依頼できます。
１番正確で信頼できるのが
『家まもルーノ』というリースバックで家を売りたい人が、日本で一番使っている一括査定サイト。
家まもルーノが凄いのは「全国100以上の不動産会社が登録されていて、最大10社までの査定額を比較できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
必須項目は3箇所だけ。
すると、家まもルーノが提携している不動産会へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
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家まもルーノだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
↓下記のように賃料も一緒に査定して貰えるので、契約後に「思ったより家賃が高い！」なんて後悔もありません。
また、一括査定とは言っても複数の不動産会社と連絡を取る必要はなく、やり取りは仲介の「専門コンシェルジュ」とだけでOK
これが、家まもルーノが人気になっている秘密でもあります。
・中立の立場のコンシェルジュに相談できる
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・最短5日での現金化が可能
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今や、リースバックを考えている多くの方が最初に利用している定番ツールです。
思ってもいなかった高い査定価格がつくかもしれません。
私のように契約後に後悔しないよう、まずは専門コンシェルジュ付の一括比較で『あなたの希望と合うか』調べてみてください。
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※最新の価格動向から、2025年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。