家族信託にかかる費用や税金について解説!不動産の相続で大損しないためにやるべきこと

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「家族信託ってどんな制度?」

家族信託とは、財産の所有者が自分で管理をできなくなった時に備えて、財産管理の権限を家族に委託できる制度です。

今回は、「家族信託」について解説します。

相続した不動産の管理に悩む前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、家族信託について解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

家族信託とは?

家族信託は「自分の資産管理を家族に託して、家族の生活や財産を守る」制度です。

高齢になって、現金や銀行口座の預金、自宅などの不動産管理ができなくなる前に、名義の移行や管理の委託ができます。

親が「委託者」、子が「受託者」になって契約するケースがほとんどですが、信頼できる相手であれば親子関係以外の親族(何親等でも)への委託も可能です。

受託者が運用した不動産利益などを受け取る「受益者」の設定もできます。

  • 委託者・・・財産を託す人
  • 受託者・・・財産の管理や運用、処分を任される人
  • 受益者・・・財産から利益を受ける人

家族信託はどんな時に利用する?

家族信託が有効となるのは、次のようなケースです。

  • 親の認知症に備えたい
  • 実家を将来売却したいと考えている
  • 自分で財産管理ができない子どもがいる(何らかの障害があるなど)

将来的に預金を下ろせなくなったり、不動産を売却できなくなったりするリスクに備えて、早いうちから準備しておきたいですね。

家族信託にかかる費用は?税金はどうなる?

家族信託にかかる費用

家族信託を司法書士や弁護士などの専門家に依頼すると、相談やコンサルティング料金が30~80万円、書類の作成と手数料で20万円ほどかかります。

信託財産の価格によって異なりますが、総額約50~100万円ほど必要です。

個人でも手続きは可能で費用も抑えられますが、知識が不十分なまま契約してしまうと、後からトラブルになることも。

トラブルを予防するためにもプロに任せた方が安心ですね。

家族信託すると税金の支払いはどうなる?

財産を託された受託者は、委託者から財産の権利を託され管理しているだけです。

税制では「実質所得者課税の原則」という考え方があり、基本的に利益を受けた人(受益者)が税金を支払う仕組みになっています。

ただし、不動産の登記申請時に必要な「登録免許税」と「固定資産税」は、不動産を所有している「受託者」が支払わなければなりません。

家族信託制度や家の価格を調べて将来に備えよう!

親が高齢になってきたら、家族信託制度の利用や家の相続について考えていきましょう。

もし将来的に家を相続するなら、実家に住み続ける場合に不動産の相続税がいくらかかるのか、また実家に住む予定がなく売却する場合はいくらくらいになるのか知っておいた方がいいですよ。

実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録!以降も上昇し続けています。

以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。


出典:ダイヤモンド不動産研究所

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