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住宅ローン控除が満了で終わると、これまで年末調整で還付されていた税金が戻ってこなくなります。
家計への負担が大きくなるので「住宅ローンを払っていけるか不安…」という方も多いのではないでしょうか。
少しでも負担を軽くできる方法を選びたいですよね。
不動産アドバイザー
今後の返済方法を決める前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、住宅ローン控除が終わった後の選択肢について解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
住宅ローン控除が終わったらどうする？
住宅ローン控除期間が終了したあとの選択肢には、以下の5つがあります。
① そのまま返済を続ける
家計にあまり余裕がない場合は、そのまま住宅ローンの返済を続けることになります。しかし利息をまるまる支払っていくため、大きな負担となるでしょう。
② 繰り上げ返済する
お金に余裕があれば、住宅ローン控除期間の終了後は繰り上げ返済するのが一般的です。返済期間を短くすることで利息を浮かせ、総返済額を減らせます。ただ、繰上げ返済するより運用に回す方がお得なケースもあるため、よく考えて決めましょう。
③ 住宅ローンを借り換える
今より金利が低い金融機関へ住宅ローンの借り換えを行えば、毎月の負担や総返済額を減らせる可能性があります。しかしあまり金利差がない場合は、数百万円の諸経費などで逆に損をすることもあるので慎重に検討しましょう。
④ 一括返済する
控除期間中に貯金していたなどまとまったお金がある場合は、一括返済することで総返済額を大幅に減らせます。ただ急に働けなくなったりボーナスが支給されなかったりすることも考えられるため、数か月分の生活費は残しておくことをおすすめします。
⑤ 売却したお金で住み替える
新築から10年を超えると、外壁や屋根の塗装、室内設備などのメンテナンスが必要になる時期です。住宅ローンを返済しながら修繕費用までかかってくるとかなりの負担になるので、売却して住み替える方法もありますよ。住み替えの場合は、また住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローンの返済で困らないためにやるべきこと
住宅ローン控除が終わった後の返済が不安で売却も検討しているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合はこのまま住宅ローンの返済を続けるよりも、家を売却した方がお得になりますよ。
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
不動産アドバイザー
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
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今や、住宅ローン控除が終わって売却も検討している多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産アドバイザー
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。