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配偶者が亡くなった場合、住宅ローンがどうなるのか心配ですよね。
場合によっては売却した方がよいケースもあります。
住宅ローンが免除されるかどうかで重要なのは債務者がどちらかということです。
また売却も考えているなら、事前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、夫が亡くなった場合の住宅ローンについて解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
夫が死亡した場合、住宅ローンはどうなる？
ほとんどの住宅ローンでは、契約時に団信（団体信用生命保険）への加入が必須条件となっています。
そのため単独名義の債務者が死亡した場合は、団信の保険金でローン残債が返済されます。
たとえば単独名義で住宅ローンを組んでいた夫が死亡した場合、残りのローンはチャラになります。
しかし妻名義だった場合、夫が死亡しても住宅ローンは返し続けなければなりません。
また団信に加入していなかった場合や、夫婦でローンを組んでいた場合も、住宅ローン残債の返済が必要なケースがあるためご注意ください。
夫婦で住宅ローンを契約している場合には以下の3つのパターンがあり、それぞれ住宅ローン免除の条件が異なります。
① 連帯債務
② 連帯保証
③ ペアローン
① 連帯債務の場合
連帯債務は夫婦の一方が主たる債務者、もう一方が連帯債務者となります。
団信には主たる債務者のみ加入するケースが一般的です。
そのため、主たる債務者が夫だった場合は返済が免除されますが、妻だった場合は残りのローンを返済する必要があります。
ただしフラット35などで、夫婦で加入できる団信に入っていた場合は、どちらが死亡しても免除されます。
② 連帯保証の場合
連帯保証は夫婦の一方が債務者、もう一方が連帯保証人になります。
こちらも夫が債務者だった場合は免除されますが、妻が債務者の場合は免除されません。
③ ペアローンの場合
ペアローンは夫と妻でそれぞれ独立して住宅ローンを契約しています。
夫が死亡した場合、夫の残債は免除されますが、妻の残債は返済義務があります。
配偶者の死亡で住宅ローンの返済が厳しい場合は売却も検討しよう
団信に加入していなかったり免除の条件に当てはまらなかったりして、住宅ローンの返済が厳しい場合は、売却も検討してみることをおすすめします。
ローン残債よりも高く売却できれば、ローンを完済して手頃な家に住み替えられますよ。
また団信で住宅ローンの返済が免除された場合でも、１人で住むには広すぎて小さな家への引っ越しや実家に戻ることを考えているなら、1度いくらで売れるのか調べておいた方がよいでしょう。
いま家を高く売るチャンス
実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録！以降も上昇し続けています。
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合は１人で残りの住宅ローンを返済するよりも、家を売却した方がお得になりますよ。
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大損しないために売却するしないに関わらず、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。