既存不適格建築物でも売却できる？スムーズに売却を成功させる方法も解説
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「既存不適格建築物は売れにくいって聞くけど、どうすればいいの？」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
このページでは既存不適格建築物が売れにくい理由と、少しでも高く売却する方法をご紹介します。
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
既存不適格建築物とは？
既存不適格建築物は違法ではないので、住んだり所有したりするのは問題ありません。
ですが、一般的な中古住宅に比べると売却までに時間がかかり価格も安くなる傾向にあります。
既存不適格建築物は売れない？問題点・注意点
既存不適格建築物の問題点
・担保価値が低い
銀行によりますが、既存不適格建築物は担保価値がつきにくいという傾向にあります。築年数が古い物件が多いのに加え、建替えがしにくい為に担保評価が低くみられローンも通りにくくなります。その為、不動産自体が売れにくいという事があります。
・同じ建物は建てられない
いま建っている家と同じ間取りや形の建物を建てられないのが、既存不適格建築物を購入した場合のデメリットです。もし、家を壊して新たな家を建築する場合、建物のサイズが小さくなるといった欠点があります。
・メンテナンスしにくい
たとえば、既存不適格建築物を購入した人が、「部屋の一部をリフォームしたり増築したい」と思っても、そのままでは基準に反している状態の為にリフォームなどができません。まずは、基準に合った住まいに建て替える必要があります。
…これらの問題点から、既存不適格建築物は売却しにくいとされています。
しかし、既存不適格建築物だからといって売却できないということは決してありませんので安心して下さい。
次に、既存不適格建築物を売却するときの注意点についてみていきましょう。
既存不適格建築物を売却するときの注意点
既存不適格建築物を売却する時の注意点としては、次の理由から売却価格が安くなってしまう恐れがあること。
・築年数が古く劣化が目立つ
・増築できない
・建て替えが難しい
・再建築できない
・同じサイズの家を建てられない
逆に買い主側からすれば、上記の理由により活用の幅が限定されてしまうわけです。
少しでも高値での売却をするのであれば建物を取り壊し、更地にして売却するのもひとつの手でしょう。
実績が豊富な不動産会社へ売却を依頼する
既存不適格建築物の売却は様々な理由により、一般的な物件より売却が難しくなります。
ですので、既存不適格建築物を売却するなら、不適格建築物の売却実績が豊富な不動産会社に依頼をすると良いでしょう。
ただし、既存不適格建築物の取引実績の多い会社を見つけるのは簡単ではないので、地元の不動産業者での売却は難しいかもしれません。
広く、多くの不動産会社に査定を依頼してみるのがおすすめです。
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