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家の売却は高額になるため、売り方次第では数百万円以上の差が出てしまいます。
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
家の売却でやってはいけないこと4つ
家を売却する際にやってはいけないことは以下の4つです。
- 相場を無視した高値で売り出す
- 内覧の対応をおろそかにする
- 売却のために独断でリフォームをする
- 一社だけに査定依頼をする
ひとつずつ解説していきますね。
相場を無視した高値で売り出す
少しでも高く売りたい売主の心境は分かりますが、相場よりもあまりに高い価格に設定すると、売れ残ってしまう可能性があります。
一番大事なのは「売れること」です。価格設定を行う際は、必ず相場価格を基準にしましょう。
最初は相場の少し上くらいの価格に設定にするのがおすすめです。
内覧の対応をおろそかにする
家の状況を見て購入を検討してもらう内覧は、準備と当日の対応がとても重要です。
「ここなら快適に暮らせそう！」と感じてもらうために、綺麗に掃除をして迎えましょう。
また、売り手にとって不利な情報を隠すのもNG。設備の不具合や欠陥を報告しないと、「瑕疵担保責任」に問われる可能性があります。
マイナスも含め、正しい情報を伝えるようにしましょう。
売却のために独断でリフォームをする
高く売れるように自己判断でリフォームするのは危険です。
リフォーム費用を取り戻すためには販売価格を上げなければいけませんが、そうなると売れにくくなる可能性があります。
購入後に自分の好きなようにリフォームしようと考えている人も多いため、リフォームが裏目に出ることも。
リフォームした方がいいと思う箇所があるなら、不動産会社に相談してから決めましょう。
一社だけに査定依頼をする
家の売却では物件に適した不動産会社を選ぶのがとても大切です。
大手＝良い不動産会社とは限らないので注意が必要。小さくても地域に密着した会社の強みやメリットもあります。
査定の金額も不動産会社ごとに違うため、一社だけでは妥当かどうかの判断ができません。
査定を依頼する際は相見積もりを取るようにしましょう。
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不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
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【以下、不動産の豆知識】
不動産の適切な売却価格の見定め方
自宅を売却する時に最も気になるのは、売却価格がどの程度になるかです。
希望価格もあれば、相場としての価格もあり、その差をどのように測ればいいか迷うこともあります。
相場観を養う簡単な方法は、不動産売買の情報サイトを利用して、自宅周辺の家の売り出し価格を調べることです。
似たような条件の物件を調べることで、大体の相場感をつかむことができます。
大きさや築年数など、より条件の似通った物件を調べることで精度も高まります。
もちろん本当に正確な価格を調べるためには、不動産会社に査定依頼をすることが大切です。
この場合は、実際にプロが査定するため、より現実的に売却可能な価格が提示されます。
但し、不動産会社によって提示価格が異なる場合があります。
複数の業者の査定を見比べることができれば、さらに正確な判断が可能です。
業者の査定には、簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定は物件情報のみで行うため、あくまで形式的な査定です。
正確な査定を行うためには、業者による訪問査定が必要になります。
訪問査定では、簡易査定では分からない物件の状態や、周辺の状況が詳細に把握できるため、正確な査定が可能になります。
査定価格は必ず受け入れなければいけないというものではなく、最終の売り出し価格は売却希望者自身が決めます。
業者から提示された査定価格をもとに、どの程度の時期までに売却したいかなど、希望条件も考慮しながら、業者と話し合って決定することになります。
不動産の売却における手続きの流れ
不動産や土地を売却するには、手続きが必要です。手続きには、物件の査定や契約書の作成などが含まれます。以下に不動産の売却における手続きの流れを紹介します。
1.物件の査定
不動産会社や不動産査定サイトを活用して、物件の査定額を把握します。査定額は、物件の立地条件や間取り、建物の構造や築年数などによって変動します。査定額を把握することで、適正な売値を設定できます。
2.売買契約書の作成
売買契約書は、不動産の売却において最も重要な書類です。契約書には、売買の条件や物件の詳細などが記載されています。契約書の作成には、専門的な知識が必要なため、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。
3.資金の確保
売却する物件の売却価格が決まったら、購入者からの入金を確保する必要があります。入金の方法には、銀行振込や現金などがありますが、不動産売買においては、銀行振込が一般的です。資金が確保されたら、契約書に従って物件の引き渡しを行います。
4.手続きの完了
売却手続きが完了すると、不動産登記簿から物件の所有権が抹消されます。また、税金の支払いや手数料の支払いなどが必要になるため、それらの手続きも忘れずに行いましょう。
以上が、不動産の売却における手続きの流れです。売却には、時間や手間がかかることもありますが、専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズに売却することができます。
借地として貸し出している底地の売却価格
所有している土地を借地として貸し出すことは少なくありませんが、その借地(底地)を貸し出したまま売却するとなると、売却価格をいくらにするのかが問題です。
●底地の価格相場
底地の価格には決まりがあるわけではなく、当事者同士が話し合って決めるしかありません。実際に、不動産業界にも底地の売買事例がほとんど無いため、ケースバイケースで対応するしかありません。
●底地に対する2つの評価
一般的に、底地に対しては以下の2つの方法で評価しています。
1)鑑定による評価
1つ目は、不動産鑑定士に評価してもらう方法です。不動産鑑定士は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に則って底地を評価します。評価の基準とされているのは、『借地権価格との相互関連において、借地権設定者に帰属する経済的利益を金額で表示』です。
「経済的利益」には以下などが挙げられます。
・賃料：借地人が支払う地代
・賃貸期間における経済的利益：使用更新料や増改築承諾料など
・借地期間満了時の経済的価値：更地における地価
2)路線価による評価
一般的なのは、底地の路線価と借地権割合から算出する方法です。国税庁のHPに掲載されている「路線価図」には借地権の割合が明記されています。借地権割合はアルファベットで表記されており、A：90％～G：30％まで10％ずつ、7段階に分かれています。
例えば、100㎡の土地に「600B」と表記されていた場合、600は路線価(1㎡当たり1,000円)で、Bは借地権割合(80％)を意味します。
従って、借地権価格は以下の金額になります。
・60万円(600×1,000円)×100㎡×80％＝4,800万円
底地価格は借地権を引いた残額ですから、1,200万円になります。ただし、この金額はあくまでも目安であり、標準ではありません。
住宅の売却に付加価値を付けられるインスペクション
住宅というのは、外観や設備は簡単に見ることができますが、品質は外から確認することができません。それが住宅に対する疑念につながり、売却する際の足枷になっています。そんな住宅の売却に効果を発揮するのが、「インスペクション」です。
●インスペクションとは
インスペクションは日本語で「点検・検査」を意味する言葉です。つまり、住宅の状況を点検・検査することがインスペクションです。例えば、住宅の構造における重要なチェック項目である、雨水の浸入や床下の腐食、床の傾斜などが確認されます。
●検査対象
インスペクションの検査対象となるのは築年数が2年超の住宅で、且つ居住済の住宅です。店舗や事務所などは対象外となっています。基礎杭や土台、床板、柱、壁、屋根などの構造の欠陥や破損などが検査されます。インスペクションを行うことで、家の傾きや雨漏り、床下の腐食などが分かります。
●インスペクションのメリット
インスペクションの主なメリットには以下の2つがあります。
①希望価格によるスムーズな売却
②瑕疵担保保険の付帯が可能
インスペクションに合格した住宅は買主に信頼と安心を与えられるため、早い段階で希望価格での売却が可能になります。また、インスペクションに合格すると瑕疵担保保険に加入できるため、仮に瑕疵が発見されたとしても、修理費用を保険金で賄えます。
不動産売却における交渉テクニック
不動産を売却する際には、買主との交渉が不可欠です。その際、交渉テクニックを駆使することで、より高い価格で物件を売却することができます。以下に、不動産売却における交渉テクニックを紹介します。
まずは、相手に対して誠実に接することが大切です。相手との信頼関係を築くことで、価格交渉がスムーズに進むことがあります。また、相手の立場に立って考え、相手の要望や希望を尊重することも重要です。相手が求める条件を受け入れることで、交渉の余地が広がる可能性があります。
次に、自分の要望や希望を具体的に伝えることが必要です。売主が求める価格や条件を明確に伝えることで、相手が納得できる価格交渉が可能になります。また、交渉においては、相手の言葉や表情に敏感に反応し、相手の本音を読み取ることが重要です。
さらに、相手の価値観や利益を理解することも交渉テクニックの一つです。相手が抱える問題や欲求に対して、自分の物件がどのように貢献できるのかをアピールすることで、価格交渉を有利に進めることができます。
以上が、不動産売却における交渉テクニックの一例です。交渉は、相手との信頼関係を築きながら、自分の意見や希望を伝えることが大切です。不動産会社に交渉のサポートを依頼することも有効です。交渉テクニックを駆使して、満足のいく価格で不動産を売却しましょう。
自宅を売却するときの注意点とは？
自宅を売却したいけどローンが残っているので売れないと考えてる方は多いのですが、結論から言えばローンが残っていても自宅を売る
ことはできます。しかしその場合はローンの残債を完済する必要があるのです。ローンが残っている家は、銀行の抵当権がついているのでそのままでは売却ができないので
残債を払い終えて、抵当権を抹消しなければならないのです。そのためにはまず住宅ローンの残債がいくらあるのか確認することと、売却額がどれぐらいになるのか知って
おくことが大切になります。そしてローンの残高を知るには、償還表という返済予定表を見ると毎月の返済額や借入金残高などが記載されております。もし償還表がなければ
銀行やローン会社に依頼して、再発行をお願いします。次に自宅がどれぐらいの価格で売れるのかを確かめることも重要で、おおよその売却額を知るには不動産会社に査定を
依頼することです。その場合は一社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼することで、価格を比較できるので適正価格がわかります。不動産会社に査定してもらうことで
売却額がローンより残高が多いオーバーローンか、ローンより自宅価格が高いアンダーローンかがわかります。そしてオーバーローンの場合は、ご自分で残金を用意します。
土地を少しでも高く売りたい！そう思ったときにすべきこととは？
今ある土地を1円でも高く売りたいが、そのために何をすべきか分からないという方もいるのではないでしょうか。
まず基本中の基本として、土地のお手入れを忘れず行うということがあります。購入希望者が直接見に来る時の印象ということはもちろん、仲介業者などに掲示する写真映りのことも考えてただ掃除するだけでなく見栄えにも注意しましょう。また、古家が残っている場合には焦って解体しようとしないことも大事です。
古家があると土地のみの場合より固定資産税が安くなるので、かえってリノベーション目的などでそうした土地を探しているという人もいます。土地の利便性なども考慮したうえで、古家の処置を検討しましょう。値引き交渉hがあることを前提にした売却価格を提示しておくというのも、土地を高く売るために必要なポイントの一つです。
そうした遊びを持たせておかないと交渉の際に一切値引きに応じないという印象付けをしてしまうため、余裕を持った設定にしておきましょう。その他、隣接している土地との境界や土壌など、買い手側から考えたときに知りたい情報をクリアにしておくことも必要です。買い手に安心感を持たせて信頼感を生むことが、土地の売却価格にも影響してきます。大手の不動産会社などが提供している土地の売却に関するリアルな情報もこまめにチェックし、売りに出すタイミングにも気を付けましょう。
土地の価値を上げる方法
不動産を売却する際には、競合物件との差別化が重要です。物件の魅力をアピールすることで、多くの購入希望者を惹きつけ、高値での売却が可能になります。
まずは、物件の特徴を強調することが大切です。例えば、広いリビングルームやキッチン、大きなバルコニー、良好な環境、周辺施設の充実など、物件の強みを明確に伝えることが必要です。また、特に注目される箇所には、写真や動画を用いて見せることで、よりリアルに印象を与えることができます。
次に、周辺環境や利便性についてアピールすることも有効です。物件周辺には、公園や商業施設、学校や医療機関などがある場合、その情報を提供することが大切です。また、交通アクセスの良さもアピールポイントの一つです。駅からの距離やアクセス方法、バスやタクシーの利用可能性などを示すことで、購入希望者の関心を引き付けることができます。
さらに、物件の歴史や背景について語ることで、物件に対する購入希望者の興味を引き出すことができます。例えば、建物の年代や建築様式、設計者や施工業者の名前、元々使われていた用途などを紹介することで、物件に対する理解を深めることができます。
最後に、物件内部の装飾や家具、調度品などのアレンジにも力を入れることが重要です。購入希望者が自分たちの暮らしをイメージしやすいように、家具のレイアウトやカラーリング、アクセサリーなどを考慮して、物件の魅力をアピールすることが必要です。
不動産投資の基礎と応用について
不動産投資は、一定の利回りを期待できる投資法として人気があります。基礎的な知識から応用的な戦略まで、さまざまな要素があります。ここでは、不動産投資の基礎的な知識と応用的な戦略についてお話しします。
まず、不動産投資の基本的な考え方は「収益物件を購入し、家賃収入を得ることで収益を上げる」というものです。この収益物件を選ぶ際には、土地の立地条件、周辺環境、物件の建物構造などを考慮することが大切です。また、物件の維持管理にかかる費用や、将来的に販売する場合の想定価格なども見積もり、収益性を検討することが必要です。
基礎的な知識を身につけたら、次は応用的な戦略を考えることが大切です。例えば、リノベーションを行うことで、物件の価値を上げることができます。また、複数の物件を所有することで、リスク分散ができ、収益性を高めることができます。さらに、ローンを活用することで、少ない初期費用で不動産投資を始めることもできます。
ここからは、不動産投資のリスクについてです。
市場リスクについてですが、不動産市場の変動により、投資した不動産の価値が減少するリスクがあります。資金リスクもあり、融資を受けて不動産投資を行う場合、金利の上昇や返済能力の低下により、借入金の返済が困難になるリスクがあります。さらに、管理リスクでは、不動産を所有する際には、管理や維持にコストがかかります。また、入居者の問題やトラブルに対処する必要があります。
入居者の質や支払い能力によって、収益が減少するリスクや、不動産取引には、契約書の不備や法律違反によるリスクがあります。
これらのリスクを十分に理解し、投資先の不動産を慎重に選択することが重要です。また、十分な資金や知識を持っていない場合には、専門家に相談することも大切です。
土地活用ならアパート経営も選択肢の一つ
親や親族から土地を相続したけどどうすれば収益を上げることができるのかと悩んでいるなら、アパート経営をおすすめします。
相続した土地ならアパートの建設費はかかりますが、土地の購入費がかからないので初期費用も抑えることができます。また減価償却費や青色申告特別控除などの費用を計上して所得をマイナスとすることができると他の収入がある方は、そこから差し引くことも可能なのでお得です。アパート経営のメリットは、毎月賃料が入ってきて安定した収入を確保することができることです。そのためには、空き室リスクを下げ可能な限り継続して借りてもらうか、空き室になったらその期間を短くする工夫をすることです。
またアパート経営には、様々な経費がかかるので家賃収入がまるまる所得ではなく、その点を考慮して収益計算をすることが大切です。しかしアパート経営のメリットは
ローンを払い終えるとアパートはずっと収益を生みだしてくれる資産が残りますし、売却することである程度の現金を手にすることもできるのです。さらにある所得で
ある所得でマイナスとなってしまった場合、他の所得のプラスと相殺できる損益通算を使うと節税効果も期待できます。