配偶者居住権をわかりやすく解説!知らないと後悔する不動産の遺産相続

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配偶者居住権は設定した方がいいのかな?

一度設定すると変更できないので、仕組みやデメリットも知っておきたいですよね。

不動産アドバイザー

今回は、配偶者居住権のメリット・デメリットについて解説します。

設定する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。

まずは、配偶者居住権の解説へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。

不動産の資産価値って?

不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。

物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。

資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。

不動産の資産価値を決定する3大要素

不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。

①物件の構造や防災性・設備
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
②都市部までのアクセス・駅までの距離
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
③周辺環境
医療施設や教育機関は充実しているか?お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?


一戸建ての資産価値
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。

不動産価値を高める方法


所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。

以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。

リフォームで不動産価値を短期的に高める
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションで不動産価値を長期的に高める
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため、設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。

配偶者居住権とは?

配偶者居住権は、夫婦の一方が亡くなった場合に、同居していた配偶者の居住権を保護するものです。

これにより、残された配偶者は亡くなるまで、無償でその家に住み続けられます。

具体的には、自宅の権利を以下の2つに分割して相続する仕組みです。

  • 自宅に住む権利(居住権)
  • それ以外の権利(所有権)

配偶者が「居住権」を、その他の相続人が「所有権」を相続することで、配偶者は自宅に住み続けながら、今後の生活費も確保できます。

ただし、別居していた夫婦の間では認められません。

また不動産の登記謄本に登記しておかないと、他の所有者が勝手に売却してしまう可能性があるためご注意ください。

配偶者居住権の具体例

たとえば夫が亡くなり、以下の資産を妻と子が遺産分割するケースで考えてみましょう。

  • 自宅の評価額:2,000万円
  • 預金:2,000万円

法定相続分は1/2ずつなので、通常は家に住み続けたい妻が自宅を、子が預金2,000万円を相続することになりますよね。

しかしこれでは、妻の今後の生活が成り立たなくなってしまいます。

そこで配偶者居住権を設定すれば、遺産を①②に二分割し、①を配偶者が②を子が相続できます。

①「自宅に住む権利1,000万円分+預金1,000万円」
②「それ以外の権利1,000万円分+預金1,000万円」

配偶者居住権のデメリット

配偶者居住権にはデメリットもあります。

配偶者居住権を設定すると、原則として配偶者が亡くなるまで自宅を売却できなくなります

もし売却する場合には自宅の「所有権」を持つ所有者の同意を得た上で、居住権を放棄することに。

つまり権利と引き換えにお金を得ることができません。

たとえば将来「施設に入るお金をつくるため自宅を売却したい」と思っても、資金の捻出が難しくなるでしょう。

亡くなるまで自宅で過ごすつもりでいても、何があるかわかりませんよね。

また広い自宅に1人で住むのは掃除や管理も大変なので、売却して手頃な部屋に住み替えるのも良いかもしれませんよ。

配偶者居住権を設定する前にしておくこと

配偶者居住権を設定してしまうと売却が難しくなるので、その前に一度今の家の価値を調べてみることをおすすめします。

現在、不動産の価格が大きく高騰しています。

(不動産価格指数:国土交通省)

国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。

このタイミングで今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。

その場合は配偶者居住権を設定するよりも、家を売却して遺産分割した方がお得になりますよ。

今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる場合も。

後悔しないために売却するしないに関わらず、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします!

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「家にいくらの価格がつくのか?」

(引用:イエウール公式サイト)

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※最新の価格動向から、2023年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。