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不動産を相続することになった際、平等に分けるには共有名義で相続すればいいと考えていませんか？
登記費用も安くなるし、いざとなれば売却して分ければいい！と思いがちですが、実は不動産を共有名義で相続するのはとてもリスクが高い方法です。
どのようなトラブルになりやすいのか、事前にしっかりと理解しておきましょう。
相続で損しないために知っておくべきこともご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、不動産の共有名義での相続について解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
不動産の共有名義とは？
不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有することです。
相続の場合、亡くなられた方の不動産を複数の相続人で所有します。
預貯金や現金なら均等に分けられますが、不動産はそうもいきません。
不動産を共有名義で相続すると、所有権が公平に取得できる反面、権利関係が複雑になってしまいます。
不動産を共有名義で相続する際の注意点
不動産は、現金と違って複数の相続人で分けにくい相続財産です。
「思い入れがある家を、相続後すぐには売却しない」という場合など、とりあえず共有名義で平等に相続しておこうとなりがち。
共有名義での相続は一見とても公平な分割に見えますが、実際は不動産の管理や持分の取り扱いで後々トラブルになりやすい方法です。
具体的にどのようなトラブルが起きやすいのか、見ていきましょう。
不動産を共有名義で相続すると起こりやすいトラブル
・不動産の売却や利用でもめる
売る場合は共有名義人全員の同意が必要です。貸す場合は過半数の同意があれが可能ですが、反対する共有者がいれば、トラブルに発展する可能性は高くなります。
・ 固定資産税や管理の負担でもめる
共有名義人の中に固定資産税を支払わない共有者が現れたり、遠くに住んでいる兄弟が近くに住む兄弟に管理を任せっぱなしにすることで揉めるケースが多いです。
・新たな相続によってさらに持分が複雑になる
共有名義人が亡くなった場合、その持ち分が相続人に引き継がれます。共有名義人が多くなると、権利関係がさらに複雑になるため、様々な相続トラブルになりやすくなります。
不動産の共有名義でのトラブルを回避する方法
不動産の共有名相続でのトラブルを回避するためには、できれば他の方法での分割がおすすめです。
・代償分割
相続人の誰か1人が不動産を取得して、他の相続人には 賠償金を支払うことによって精算します。
・換価分割
相続と同時に家を売却し、得られた売却代金を相続割合で分割します。
・リースバック
家を売却した後、賃貸としてそのまま住み続けることができます。
・土地なら文筆が可能
1つの土地を複数に分割して相続できます。分けた土地にそれぞれ登記をして単独所有するため、自由に売却もできます。
不動産の共有相続の際に知らないと損すること
はっきり言って、不動産を共有名義で相続するメリットは、登記費用の負担が減るぐらいで他にはほぼありません。
むしろトラブルになりやすいため、先ほどご紹介したような別の方法で分割するのがおすすめです。
ただ、その際にとても大切なのが、事前に不動産の査定をして家の価値を知っておくこと。
現在、家の価格が上がっているため、思っていたより高値がつく可能性大です。
実際、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録！以降も上昇し続けています。
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
相続する家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
家の査定価格を把握しておけば、他の共有名義人への分割方法の提案や協議の材料にもなるため、相続がスムーズになる可能性も。
大損しないために売却するしないに関わらず、相続する家の価値を知っておくことをおすすめします！
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