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代償分割の代償金はどうやって決めればいいんだろう?
相続トラブルは避けたいし、損もしたくないですよね。
不動産アドバイザー
不動産の相続で後悔しないために知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、代償金の解説の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って?
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
代償分割をする際の代償金の決め方
遺産分割の際、不動産の割合が大きく、現金や預金がほとんどない場合に「代償分割」という方法をとることがあります。
代償分割とは?
特定の相続人が不動産を相続する代わりに、その他の相続人に対して対価(=代償金)を支払う遺産分割の方法です。
代償金の金額は相続人同士が納得すれば自由に決められますが、揉めた場合は調停や裁判で決めることになるでしょう。
相続対象となる不動産の評価方法によっても、大きく変わります。
代償金を決める不動産の評価方法
不動産の評価方法は、主に以下の4つです。
- 時価
実際に不動産を売却した価格 - 公示価格
国交省が公示する「標準地」の価格 - 固定資産税評価額
不動産の所有者に毎年届く「固定資産税課税明細書」から概算した評価額 - 相続税路線価
「路線価」が定められている地域の土地などの評価額(国税庁のHPで確認できます)
3・4は、時価よりもかなり低く評価されるというデメリットがあります。
また地方の土地の場合、周辺に標準地がない可能性もあるでしょう。
より公平に遺産分割するには、実際の価値を把握することが重要です。
代償分割で代償金が払えない時の解決策
不動産を代償分割した場合、相続した人が自分の財産から代償金を支払うことになるため、大きな負担となります。
代償金が高くて支払えない場合は、不動産を売却して利益を均等に分ける「換価分割」が、もっとも公平でトラブルが少ないですよ。
まずは現在の家の価値を調べてみましょう!
遺産分割で後悔しないためにやるべきこと
遺産分割で損したくないなら、絶対に知っておいた方がいい情報があるんです。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで相続対象の不動産を査定に出すと、意外なほど高値で売れる可能性がありますよ。
遺産分割で後悔しないために、売却するしないに関わらず、まずは家の査定依頼をしてみて、現在の家の価値を知っておくことをおすすめします!
不動産の査定額を1番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。(数値は正確に分からなくても大体でOK)
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産の遺産分割が必要な多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産アドバイザー
「家にいくらの価格がつくのか?」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。