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相続などで家を譲り受けたけど…
住む予定もなく、空き家として放置したまま持て余しているという方も多いのではないでしょうか？
この記事では、空き家の活用方法(メリット・デメリット)、最優先でしておいた方が良いことを解説します。
少しでも早い検討をしましょう。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
空き家の活用法とメリット・デメリット
空き家は庭の手入れや老朽化、倒壊防止など管理がとても大変。遠隔地の場合であればなおさら負担となります。
また、空き家を所有しているだけで固定資産税はかかり続けますので、放置したままは損でしかありません。
代表的な3つの空き家の有効活用とそのメリット・デメリットをみていきましょう。
空き家を賃貸で貸す
用途として可能性があるのは、空き家をそのまま賃貸として貸し出すことでしょう。しっかり管理がされている空き家であれば、簡単なクリーニングですぐに賃貸に出せます。賃貸の例としては、シェアハウス、民泊、戸建賃貸での利用など。
家賃収入ができる、建て替えの費用や修繕費用などが比較的安く済む
・デメリット
借り手がつかないと収入が得られない、建物自体が古い場合は修繕リフォーム費用がかかる
更地にして有効活用する
空き家の建物自体が老朽化してる場合であれば、更地として活用したり貸し出すことがおすすめ。主にコインパーキングや月極駐車場、トランクルームなど。しかし、更地はそのままの状態で放置が続けば、固定資産税の負担が3～6倍と重くなるため注意が必要。
立地にあった活用法が選びやすい、更地を貸し出せば初期投資が必要ない
・デメリット
解体費用(100万～200万)がかかる、固定資産税が高くなる
空き家ごと売却してしまう
活用という点では少し異なりますが、空き家自体を売却して手放してしまうこともひとつの手です。上記2つの活用法に比べて費用や税負担がなく、リスクも小さいのが不動産売却といえます。
空き家に関する様々な心配(維持管理、費用etc)がなくなる、売却でまとまった現金が入る
・デメリット
手放すことになる、売れない間は固定資産税などを払わなくてはならない
損せず特に変えるなら…空き家の売却！？最優先でしておく事
空き家の有効活用としては、これまで紹介してきましたように、「空き家を賃貸で貸す、更地にして活用」という事もできます。
しかし、初期投資のリフォーム代やローン、高額になる可能性のある税金面を考えればリスクの方が高いと言わざるを得ません。
そこで、一番シンプルで有益なのが、損をせず得に替え、しかも「すぐに、まとまったお金の現金化ができる空き家の売却」です。
以下の情報も参考にしてみてください。
首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
不動産の価値が2020年4月以降、今もなお上昇を続けています。
もし、いま不動産の査定をした場合…思いもしなかった高値が付く可能性があります。
空き家の活用方法に迷っている方へ！
まずは、売却するしないにしても「空き家の価値」を試しに査定してみましょう。
家の査定をする時に、してはいけないこと
家や土地、不動産の査定でまず考えるのは、地元の不動産会社1社への査定依頼ですよね。
その土地に精通、不動産の事情にも明るいので安心かもしれません。
ですが、それは、「家の査定をする時に一番してはならない」こと。
１社だけでは、その査定額が高いのか？安いのか？が分からず、数百万円のレベルで大損するケースが多いからです。
同じ家でも、不動産会社によって査定価格は大きく異なります。
家の査定は、１社だけでなく必ず複数社へ依頼をし、査定結果を比較しましょう！
でも、複数社への依頼ってどうやるの？
しかも一度に複数社にもするなんて面倒
…ですよね。そんな時に使ってほしい頼りになるサービスがあるのでシェアしますね。
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている不動産一括査定サイト。
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すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
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不動産の売却時の契約について
不動産を売却するときに、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、そのときに結ぶ契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三通りがあります。
一般媒介契約は、三種の媒介契約の中で最も制約が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼することができるのが特徴であり、メリットです。また、指定流通機構（レインズ）への登録は任意です。契約期間と報告義務（不動産会社が活動内容と結果を依頼者に報告する義務）もありません。依頼者が自分で購入希望者を見つけて売買する自己発見取引も可能です。
それに対し、専任媒介契約は、仲介を依頼できるのは一社のみに限定されます。限定されるので、その不動産会社が積極的に販売活動を行うというメリットがあります。レインズへは、７日以内に登録する義務があり、報告義務も二週間に一回以上の義務があるので、活動状況をすることができるのもメリットです。契約期間は三か月以内です。この間に自己発見取引を行うことも可能な点もメリットです。
専属専任媒介契約も一社のみに限定されますが、自己発見取引が禁止されています。レインズは、５日以内に登録する義務があり、報告義務は一週間に一回以上、契約期間は三か月以内です。
購入希望者が来ない場合の対処法
不動産売却において最も困難な状況の一つは、購入希望者がなかなか現れないことです。そのため、物件を手放すためには、何らかの対策を講じる必要があります。以下に、購入希望者が来ない場合の対処法についていくつかのポイントを挙げてみました。
まず、物件の価格を再検討することが必要です。物件が高すぎると、購入希望者が減少する可能性があります。市場調査を行い、類似物件の価格帯を調べることで、自分の物件が適正な価格に設定されているかを確認してください。適正な価格に設定すれば、購入希望者が増える可能性があります。
また、物件の魅力をアピールすることも重要です。インターネットや新聞などで広告を出す際には、物件の魅力的な特徴を積極的にアピールしましょう。また、内装や外装のリフォームを行うことで、物件の魅力を高めることもできます。
さらに、仲介業者のアドバイスを聞くことも有効です。仲介業者は、不動産市場のトレンドや需要動向を把握しているため、物件の売り方や魅力的なポイントをアドバイスしてくれます。仲介業者と密にコミュニケーションを取ることで、物件の魅力を高め、購入希望者を増やすことができます。
最後に、物件の販売方法を見直すことも必要です。販売方法は、不動産オークションやインターネットオークション、一括査定サイトの活用など、様々な方法があります。今までの販売方法ではうまくいかなかった場合には、別の販売方法を試してみることも検討してみましょう。
住宅の売却で得た譲渡所得に対する特別控除と買換え特例
住宅は高価な資産であるため、売却した時に手にする金額が高額になります。従って、譲渡所得に課される税金(所得税)もバカになりません。
実は、住宅の売却においては課税面での特別な制度が設けられており、一定の条件を満たすことで「3,000万円特別控除」と「買換え特例」という優遇措置を受けられます。ただし、2つの制度を同時に利用することはできないため、どちらが有利なのかを判断する必要があります。
●3,000万円特別控除
基本的に、居住していた住宅を親子・夫婦以外の人へ売却すると、3,000万円を上限に譲渡所得から控除してもらえます。つまり、売却で得た利益が3,000万円以内なら、所得税を納付しなくて済むということです。
●買換え特例
買換え特例は所得税の控除ではなく、課税の「繰り延べ」という形になります。住宅を売却し、その売却代金で新たに住宅を購入した場合、購入に充当した金額分の所得が無かったものと見做され、税金が課されません。ただし後年、新たに購入した住宅を売却した際は、譲渡所得全額に対して課税されます。
●3,000万円特別控除と買換え特例の選択
売却における譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除を利用すると納税の必要がなくなります。ただ、譲渡所得が3,000万円を超え、且つ新たな住宅の購入価格が売却価格より低い場合は、買換え特例を利用した方が得になるケースがあります。
住宅を買い替えた時に発生した損失に対する特例
住宅が経年劣化したことで、新しい住宅に買い替えることがあります。ただ、古い住宅は価値が薄れているため、購入時の価格より安く売らざるを得ないのが一般的です。従って、売却したことによって損失が発生します。
実は、住宅の売却による損失額を年間の所得額から控除してもらえる制度があり、それが「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
●適用条件
特例の適用を受けるには、売却した住宅と新規に購入した住宅において、それぞれ以下の条件などを満たすことが必要です。
１)売却住宅
①国内の住宅である。
②所有期間が住宅、土地ともに5年を超えている。
③売却相手が親族や直系血族ではない。
なお、売却する住宅に店舗や事務所が併設されていた場合は、居住用部分の損失額が特例の対象になります。例えば、居住部分の面積が60％だった場合は、損失額の60％分が特例の対象となります。
２)購入住宅
①売却年の前年から翌年までの３年の間に購入する。
②購入年の翌年までに居住する、若しくは予定である。
③登記上の床面積が50平米以上である(店舗や事務所との併用の場合は、居住用部分が50平米以上)。
④住宅ローン(返済期間が10年以上)を組んで購入する。
●繰越控除の内容
損失額は売却年の翌年から3年間繰り越せます。例えば、年間所得400万円の人が1,300万円の損失を出すと、控除後の所得額は以下になります。
・売却年：400万円－1,300万円＝－900万円
・2年目：400万円－900万円＝－500万円
・3年目：400万円－500万円＝－100万円
・4年目(控除終了)：400万円－100万円＝300万円
3年目までの税金は0円で、4年目のみ300万円に対して所得税が課されます。
不動産売却における査定の重要性と方法
不動産売却をする際に、まずは不動産の査定を行うことが必要です。査定を行うことで、物件の市場価値や相場を知ることができます。ここでは、不動産売却における査定の重要性と方法について紹介します。
不動産売却における査定の重要性
不動産の査定は、売却価格を設定する上で非常に重要な役割を担っています。適切な価格設定を行うことで、物件がすぐに売れるだけでなく、最高価格で売却できる可能性も高まります。逆に、適切な価格設定を行わない場合、物件が売れないまま時間が経過することになり、最終的には安く売ることを余儀なくされることもあります。
また、査定を行うことで、物件の魅力や改善点を把握することができます。そのため、査定結果をもとに物件の改善を行うことで、売却価格を高めることができる場合があります。不動産の査定には、以下のような方法があります。
オンライン査定
不動産会社や不動産サイトなどで提供されている、簡単なオンライン査定です。物件の情報を入力するだけで、大まかな査定価格を知ることができます。ただし、正確な査定価格を知るには、不動産会社の査定が必要です。
現地査定
不動産会社が物件を実際に見て、市場価値を算出する方法です。物件の状態や立地条件、周辺環境などを詳しく調べ、正確な査定価格を算出します。
査定サービスの利用
専門の査定サービスを利用する方法です。査定サービスには、複数の不動産会社が参加しており、その中から最も高い査定価格を提示してくれる会社を選択することができます。
不動産売却における査定は、適切な価格設定を行うために必要不可欠な手続きです。正確な査定価格を知ることで、最高価格で物件を売却することができる可能性が高まります。また、査定結果をもとに物件の改善を行うことで、より高い売却価格を実現することができます。査定には、オンライン査定や現地査定、査定サービスの利用などがありますが、正確な査定価格を知るためには、不動産会社の現地査定が最も適しています。
不動産買取の主なメリット
不動産買取を依頼するときの一番のメリットはすぐにお金が手に入ることで、一般的な売却だとマンションで3ヶ月から6ヶ月、一戸建てだと9ヶ月から12ヶ月と長いです。これもその時の状況で違いますが、遅いと1年以上経っても売れないこともあるためすぐにでも売ってお金に変えたいといった事情がある時には、買取を選んだ方が安くても早く売ることが出来ます。仲介だと次の買い手となる人を探すためインターネットや新聞折り込みなどで広告を掲載します。これだと誰でも見ることができるだけでなく、家の外観や内装まで写真が載るので近所の人に売り出し中であることも知られてしまいます。買取なら業者が直接購入するので近所に知られずに売ることができるのも特徴です。また、仲介だと内覧があるため次の買い手が決まるまでに何度も内覧を行う手間や時間もかかり面倒です。買取だと業者だけが確認するだけなので、部屋の掃除なども不要赤の他人が何度も家の中に入って見学してそれに応対するといった手間も省けます。
通常は売る不動産に契約内容で適合してない品質だと売る側に責任があり、何か不具合が起きたときには修繕などをしないといけません。仲介だと売った方に契約不適合責任がありますが、買取ではこの免除や対象されていても限定的なことが多いです。そのため売った後で不具合が見つかっても売る側が責任を持つ必要がありません。
土地を売却するための隣家との境界の確認
土地を売却する際は隣家との境界を明確にしなければなりませんが、古くから所有している土地の場合は境界の曖昧になっていることが少なくありません。
●2つの境界の存在
土地を分かつ境界には、「筆界」と「所有権界」という2つがあります。
1)筆界
筆界とは、法務局に保管されている登記簿上の境界のことであり、各土地の範囲を公的に示す証とされています。ただ、筆界は明治時代の測量によって定められたという事情から、現在の実際の区画と適合しないということが珍しくありません。
2)所有権界
所有権界とは、所有権に基づいた境界という意味です。仮に、筆界と異なっていたとしても、土地の所有権を認められるケースがあります。民法では、20年間所有の意思をもって平穏且つ公然と他人の物を占有した場合、占有者が所有権を取得するとされています。また、占有期間が10年間であっても、占有開始時に善意且つ無過失の場合、所有権は占有者のものとなります。
●筆界特定制度の利用
土地の境界が曖昧で、また登記簿の筆界と異なっている時は裁判で決着という方法がありますが、手間や費用、年数がかかります。それよりも有効なのが「筆界特定制度」です。
筆界特定制度とは、法務局の登記官が境界を特定する制度であり、公的な立場でもって境界の位置を明確に定めてもらえます。筆界特定制度の場合は期間が短くて済み(半年から1年)、費用も数千円～1万円と少額です(測量費用は別途負担)。
中古住宅の取得費からカットされる減価償却費
住宅を売却すると、譲渡所得に対して税金が課されます。譲渡所得というのは売却価格のことではなく、売却価格から「取得費」を差し引いた金額のことです。
ところで、住宅というのは1,000万円で購入したからといって、いつまでも1,000万円の価値があるわけではありません。年を経るごとに損耗したり、劣化したりするため、年月とともに価値が目減りします。
そこで、住宅の取得費では、購入額から目減りした価値分を差引くルールが設けられており、それが「減価償却」です。ちなみに、土地は損耗や劣化が生じないとされるため、減価償却は行われません。
●減価償却費の算出
住宅の減価償却費は以下の式で算出されます。
・減価償却費＝購入価額×0.9×①償却率×②経過年数
①償却率
建物の構造ごとに数値が設定されており、例えば木造は0.031、木造モルタルは0.034、鉄筋コンクリート造は0.015などとなっています。
②経過年数
経過年数は築年数ではなく、購入から売却までの所有期間を記入します。
例えば、所有していた住宅の構造が木造モルタルで、経過年数が20年、購入価格が1,000万円だった場合、減価償却費は以下の金額になります。
・減価償却費：1,000万円×0.9×0.034×20年＝612万円
従って、住宅の取得費は1,000万円から612万円を差し引いた388万円となります。
不動産の売却における手続きの流れ
不動産や土地を売却するには、手続きが必要です。手続きには、物件の査定や契約書の作成などが含まれます。以下に不動産の売却における手続きの流れを紹介します。
1.物件の査定
不動産会社や不動産査定サイトを活用して、物件の査定額を把握します。査定額は、物件の立地条件や間取り、建物の構造や築年数などによって変動します。査定額を把握することで、適正な売値を設定できます。
2.売買契約書の作成
売買契約書は、不動産の売却において最も重要な書類です。契約書には、売買の条件や物件の詳細などが記載されています。契約書の作成には、専門的な知識が必要なため、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。
3.資金の確保
売却する物件の売却価格が決まったら、購入者からの入金を確保する必要があります。入金の方法には、銀行振込や現金などがありますが、不動産売買においては、銀行振込が一般的です。資金が確保されたら、契約書に従って物件の引き渡しを行います。
4.手続きの完了
売却手続きが完了すると、不動産登記簿から物件の所有権が抹消されます。また、税金の支払いや手数料の支払いなどが必要になるため、それらの手続きも忘れずに行いましょう。
以上が、不動産の売却における手続きの流れです。売却には、時間や手間がかかることもありますが、専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズに売却することができます。
高齢者は賃貸物件を契約しづらい傾向あり！持ち家も一度検討を
「転職や結婚など、ライフスタイルの変化に対応しやすい」
「長期的なローンの心配がなく、気軽に住める」
というメリットから、昨今では持ち家より賃貸住宅を契約することがおすすめされる傾向です。
しかし、自身が60・70代などの高齢者になるとその事情には変化が生じます。
一般的に、賃貸住宅を契約する際には
「家賃の支払いができるだけの十分な収入があるか」
「認知機能の低下などによる住民トラブルの心配はないか」
「入居中の孤独死による事故物件化、資産価値の低下の懸念はないか」
などの入居審査を不動産会社や物件オーナーから受けることになります。
このため、認知機能の低下や孤独死リスクが高くなる高齢者は
「十分な収入があったとしても、年齢制限により入居審査で不合格になる」可能性も少なくありません。
自身が結婚しており、夫婦2人で生活している場合や親戚を保証人として設定できる場合はこの影響は小さめです。
しかし、結婚していない・あるいは離婚、死別しているなどの理由で独り身の場合はこの影響を大きく受けることになります。
場合によっては「お金はあるのに、入居審査に合格できないためどこにも住めない」という事態に陥る可能性もあるのです。
近年では、高齢者でも賃貸住宅を契約しやすい体制を不動産会社や家賃保証会社などが作る事例も増えています。
ですが、万が一の事態にも対応できるように「格安の中古物件でもいいので、持ち家が購入できるだけの貯蓄を若いうちから準備しておく」
ということも重要と言えるでしょう。