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相続した実家を空き家のまま放置してしまっている、急な転勤で持ち家を数年は空き家のままにしなければならない。
だけど、「空き家のまま放置は大丈夫なの？」…と疑問に感じていませんか？
空き家を賃貸で貸す
更地にして有効活用する
空き家ごと売却してしまう
…など、どうすればいいかが分からず何年もそのままにしてしまうことって多いですよね。
実は、空き家をそのまま放置し続けるのは出費面での損でしかなく、有効活用を考えたり売却をした方が手元にお金が残ります。
ライフアドバイザーさくら
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
空き家そのまま…どうなる？
空き家をそのまま放置し続けるとどうなるのか？
起こるリスクや損についてみていきましょう。
家計を圧迫する出費
空き家(不動産)を所有し続ける為に、毎年支払っている合計金額は10万円を超える額がほとんどです。
誰も住まないで管理を全くせず放置しているだけでも、固定資産税の支払いは必須ですのでトータルでも大きな額になってしまいます。
・維持管理費
→草抜きなどの労力や現地までの交通費
・ライフライン
→水道、ガス、電気等の光熱費
・都市計画税(自治体により異なる)
→都市計画区域に空き家がある場合、一般的に0.3%の税金がかかる
・固定資産税
→一般的に税率1.4%の税金がかかる
【例】2,000万円の物件の場合、年間28万円
また、「特定空き家」認定を受けるとより多くの税金を支払わなければならない。
ライフアドバイザーさくら
空き巣や火災のリスク
空き家の場合、空き巣や放火の被害にあう可能性もあります。その他にも、
・景観の悪化
・悪臭の発生
・老朽化などによる家屋の倒壊
・不法侵入・占拠などの犯罪リスク
などが考えられ、空き家を放置し続けるのは非常に危険です。
ライフアドバイザーさくら
空き家を解体、更地にすれば良いのでは？
…じゃあ、
「空き家を解体して更地にしてしまえば、固定資産税がかからないのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
が、これは大きな間違いです。
それどころか…
空き家を更地にすることで、金銭的に大きくのしかかってくる2つの事があります。
1つは、空き家を解体して更地にする事で、固定資産税が今の6倍になってしまいます。
2つめは、空き家を解体するのにかかる費用です。
空き家を更地で固定資産税が6倍
空き家を更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がります。
その理由は、「固定資産税の住宅用地特例措置」にあります。
土地200㎡までは1/6・土地200㎡以上は1/3
つまり、通常支払っている固定資産税自体が、最初から住宅用地特例が適用され減税されています。土地の上に建物がある方が税金が安いということです。
200㎡までの土地の場合、更地にすることで今の6倍もの固定資産税がかかることになります。
空き家の解体費用に100万円以上
空き家の解体にも多額の費用がかかります。
建物などの大きさにもよりますが、解体費用の相場は100万～200万円ほど。
ライフアドバイザーさくら
損せず特に変えるなら、空き家の売却！その理由は？
無駄な出費や税負担をして大損しないためには、その負担を軽減するか無くしてしまう事も可能です。
空き家の有効活用としては、「空き家をリフォーム、賃貸で利益を得る」という事もできます。
しかし、初期投資でリフォーム代などローンを抱えることが多く、実際に収益が出てくるのは何年も先になることもあります。
そこで、一番シンプルで有益なのが、損をせず得に替え、しかも「すぐに、まとまったお金の現金化ができる空き家の売却」です。
手放すことで、固定資産税や維持費が一切かからなくなるからです。
ライフアドバイザーさくら
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
もし、いま不動産の査定をした場合…思いもしなかった高い査定価格が付く可能性があります。
その場合、有効活用の為に賃貸でリフォームにだすよりも、結果的に家を売却した方がお得になるかもしれません。
後悔しないためにも、いまの家の査定価格を知っておくことは大切です。
家の査定をする時に、してはいけないこと
家や土地、不動産の査定でまず考えるのは、地元の不動産会社1社への査定依頼ですよね。
その土地に精通、不動産の事情にも明るいので安心かもしれません。
ですが、それは、「家の査定をする時に一番してはならない」こと。
１社だけでは、その査定額が高いのか？安いのか？が分からず、数百万円のレベルで大損するケースが多いからです。
同じ家でも、不動産会社によって査定価格は大きく異なります。
家の査定は、１社だけでなく必ず複数社へ依頼をし、査定結果を比較しましょう！
でも、複数社への依頼ってどうやるの？
しかも一度に複数社にもするなんて面倒
…ですよね。そんな時に使ってほしい頼りになるサービスがあるのでシェアしますね。
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている不動産一括査定サイト。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
⇒60秒で家の査定依頼が可能!イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあります。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
「家にいくらの価格がつくのか？」
中古住宅が高値で売れる今、家の価値が１番高い今日のうちに、無料で査定をしてもらいましょう。
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。
不動産の買い方、売り方と価格の見積もり方法
不動産市場は一定のボラティリティがあり、購入や売却に関する情報も様々です。このため、不動産の価値を正確に決定することは困難ですが、一定のヒントがあります。
まず、不動産の価値は土地価格、建物の質、周辺環境、交通アクセスなどに左右されます。不動産の評価額を調べるためには、地元の不動産会社や専門家に相談することが有効です。地元の不動産市場動向も調べ、最新情報を手に入れることが大切です。
また、不動産の買い手は、建物や土地の条件、建築規約、融資可能性などを調査することが重要です。売り手は、競合他社との比較、マーケットトレンド、価格帯などを考慮して、適切な価格を設定することが望ましいです。
最後に、不動産の売買には多くの注意点があります。例えば、建物や土地のタイトルの確認、契約書の作成、手数料や税金の支払いなどです。これらすべてを正確に把握し、適切なアドバイスを受けることが大切です。専門家の支援を受けることを強くお勧めします。
不動産市場は常に変化していますが、正確な情報と適切な戦略をもつことで、買い手も売り手もメリットを享受するすることができます。不動産業界では専門家とのパートナーシップが重要です。購入または売却に関する質問や懸念事項がある場合は、適切なアドバイスを受けることを心がけましょう。正確な情報と適切な戦略をもつことで、不動産市場での成功を手に入れましょう！
住宅を売却して利益が出た場合に納付する譲渡所得税
住宅を売却して利益が出た場合は｢所得税(譲渡所得税)｣が課されます。譲渡所得税は申告分離課税のため、確定申告で納付します。
譲渡所得税の税額は以下の式で表せます。
・譲渡所得税額＝課税譲渡所得額(譲渡所得額－③特別控除額)×④税率
・譲渡所得額＝譲渡収入(売却価格)－①譲渡費用－②取得費
①譲渡費用
売却時に負担した費用のことであり、仲介手数料や測量代、印紙代などがあります。
②取得費
住宅の購入価格です。相続で住宅を得た場合は被相続人が購入した時の代金を取得費とします。
ところで、住宅というのは年数を経るごとに劣化するため、価値が目減りします。従って、減価償却費を取得費から引かなければなりません。
減価償却費の計算式は以下の通りです。
・減価償却費=取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数
ちなみに、古い住宅の場合は取得費が不明になるケースが少なくありません。その場合は、「譲渡収入の5％」を取得費とされます。
③特別控除額
住宅が特別控除のいずれかの条件に該当する場合は、譲渡所得額から控除額を差し引けます。例えば、マイホーム特例の控除額は3,000万円と高額なため、課税譲渡所得額が0円になることもあります。
④税率
税率には以下の2通りがあります。
・短期譲渡所得(5年以内の所有の場合)：39.63％
・長期譲渡所得(5年超の所有の場合)：20.315％
土地活用ならアパート経営も選択肢の一つ
親や親族から土地を相続したけどどうすれば収益を上げることができるのかと悩んでいるなら、アパート経営をおすすめします。
相続した土地ならアパートの建設費はかかりますが、土地の購入費がかからないので初期費用も抑えることができます。また減価償却費や青色申告特別控除などの費用を計上して所得をマイナスとすることができると他の収入がある方は、そこから差し引くことも可能なのでお得です。アパート経営のメリットは、毎月賃料が入ってきて安定した収入を確保することができることです。そのためには、空き室リスクを下げ可能な限り継続して借りてもらうか、空き室になったらその期間を短くする工夫をすることです。
またアパート経営には、様々な経費がかかるので家賃収入がまるまる所得ではなく、その点を考慮して収益計算をすることが大切です。しかしアパート経営のメリットは
ローンを払い終えるとアパートはずっと収益を生みだしてくれる資産が残りますし、売却することである程度の現金を手にすることもできるのです。さらにある所得で
ある所得でマイナスとなってしまった場合、他の所得のプラスと相殺できる損益通算を使うと節税効果も期待できます。
不動産売却のためのマーケティング戦略
不動産を売却する際には、適切なマーケティング戦略を立てることが重要です。適切なマーケティング戦略を採用することで、より多くの購入希望者を引き付け、より高い価格で物件を売却することができます。
まず、マーケティング戦略の第一歩は、物件の魅力的なアピール方法を見つけることです。写真や動画、パンフレットなどを使って、物件の特徴や魅力を紹介することが重要です。また、周辺環境やアクセスの良さ、最寄り駅までの距離など、地域の魅力も紹介することが有効です。
次に、物件を広く知ってもらうために、インターネットを活用することが重要です。不動産関連のポータルサイトやSNS、ネット広告などを使って、より多くの人々に物件を知ってもらうことができます。特に、SNSは今後もますます重要な役割を果たすと考えられます。
また、地元の不動産業者や不動産関連企業と提携することも有効です。地元の不動産業者は、地域に精通しているため、地元の物件の情報を持っている人が多くいます。また、不動産関連企業と提携することで、より多くの人々に物件を知ってもらうことができます。
最後に、物件の見学会やオープンハウスを開催することも有効です。見学会やオープンハウスを開催することで、より多くの人々に物件を実際に見てもらうことができます。また、購入希望者と直接話をすることで、彼らのニーズや要望を聞き出すことができます。
不動産投資の基礎と応用について
不動産投資は、一定の利回りを期待できる投資法として人気があります。基礎的な知識から応用的な戦略まで、さまざまな要素があります。ここでは、不動産投資の基礎的な知識と応用的な戦略についてお話しします。
まず、不動産投資の基本的な考え方は「収益物件を購入し、家賃収入を得ることで収益を上げる」というものです。この収益物件を選ぶ際には、土地の立地条件、周辺環境、物件の建物構造などを考慮することが大切です。また、物件の維持管理にかかる費用や、将来的に販売する場合の想定価格なども見積もり、収益性を検討することが必要です。
基礎的な知識を身につけたら、次は応用的な戦略を考えることが大切です。例えば、リノベーションを行うことで、物件の価値を上げることができます。また、複数の物件を所有することで、リスク分散ができ、収益性を高めることができます。さらに、ローンを活用することで、少ない初期費用で不動産投資を始めることもできます。
ここからは、不動産投資のリスクについてです。
市場リスクについてですが、不動産市場の変動により、投資した不動産の価値が減少するリスクがあります。資金リスクもあり、融資を受けて不動産投資を行う場合、金利の上昇や返済能力の低下により、借入金の返済が困難になるリスクがあります。さらに、管理リスクでは、不動産を所有する際には、管理や維持にコストがかかります。また、入居者の問題やトラブルに対処する必要があります。
入居者の質や支払い能力によって、収益が減少するリスクや、不動産取引には、契約書の不備や法律違反によるリスクがあります。
これらのリスクを十分に理解し、投資先の不動産を慎重に選択することが重要です。また、十分な資金や知識を持っていない場合には、専門家に相談することも大切です。
不動産の適切な売却価格の見定め方
自宅を売却する時に最も気になるのは、売却価格がどの程度になるかです。
希望価格もあれば、相場としての価格もあり、その差をどのように測ればいいか迷うこともあります。
相場観を養う簡単な方法は、不動産売買の情報サイトを利用して、自宅周辺の家の売り出し価格を調べることです。
似たような条件の物件を調べることで、大体の相場感をつかむことができます。
大きさや築年数など、より条件の似通った物件を調べることで精度も高まります。
もちろん本当に正確な価格を調べるためには、不動産会社に査定依頼をすることが大切です。
この場合は、実際にプロが査定するため、より現実的に売却可能な価格が提示されます。
但し、不動産会社によって提示価格が異なる場合があります。
複数の業者の査定を見比べることができれば、さらに正確な判断が可能です。
業者の査定には、簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定は物件情報のみで行うため、あくまで形式的な査定です。
正確な査定を行うためには、業者による訪問査定が必要になります。
訪問査定では、簡易査定では分からない物件の状態や、周辺の状況が詳細に把握できるため、正確な査定が可能になります。
査定価格は必ず受け入れなければいけないというものではなく、最終の売り出し価格は売却希望者自身が決めます。
業者から提示された査定価格をもとに、どの程度の時期までに売却したいかなど、希望条件も考慮しながら、業者と話し合って決定することになります。
住宅の売却に付加価値を付けられるインスペクション
住宅というのは、外観や設備は簡単に見ることができますが、品質は外から確認することができません。それが住宅に対する疑念につながり、売却する際の足枷になっています。そんな住宅の売却に効果を発揮するのが、「インスペクション」です。
●インスペクションとは
インスペクションは日本語で「点検・検査」を意味する言葉です。つまり、住宅の状況を点検・検査することがインスペクションです。例えば、住宅の構造における重要なチェック項目である、雨水の浸入や床下の腐食、床の傾斜などが確認されます。
●検査対象
インスペクションの検査対象となるのは築年数が2年超の住宅で、且つ居住済の住宅です。店舗や事務所などは対象外となっています。基礎杭や土台、床板、柱、壁、屋根などの構造の欠陥や破損などが検査されます。インスペクションを行うことで、家の傾きや雨漏り、床下の腐食などが分かります。
●インスペクションのメリット
インスペクションの主なメリットには以下の2つがあります。
①希望価格によるスムーズな売却
②瑕疵担保保険の付帯が可能
インスペクションに合格した住宅は買主に信頼と安心を与えられるため、早い段階で希望価格での売却が可能になります。また、インスペクションに合格すると瑕疵担保保険に加入できるため、仮に瑕疵が発見されたとしても、修理費用を保険金で賄えます。
マンション投資のメリットとリスクとは？
人生100年時代を迎え長い老後を年金だけで、不安だと様々な投資をする方が増えています。投資には株やFXや不動産など
がありますが、そのうち不動産投資は最も手堅い投資と言われています。また不動産投資の中でもマンション投資は人気が高く、長期的安定的に稼ぐことが可能です。
株やFXは確かにリターンが大きいのですが、その分損したときのダメージは大きく、マンションなどの不動産投資は利回りもおおむね4パーセントほどで小さく見えますが
周期的に賃料が入ってくるのは魅力で、非常に安定した収入源と言えますので第二の年金としては適しています。さらにローンでマンションを購入すれば、団体信用生命保険
がついてくるので、もしものことがあっても、残債は消えてご家族に収益があがる資産を残すことができるのです。しかし空き室や滞納などのリスクがあるので、銀行預金
ならリスクがなく預金しようと考えておられる方もいます。ただ今定期預金の金利は0.002パーセントほどなので、1年間で100万円預けて利息は20円ほどでまったく儲かる
ことはないのです。長い老後を預金を取り崩して暮らすのも大きなリスクであり、マンション投資なら4パーセントほどの利回りで、安定的に収入が入ってくるので安心して
生活できるようになります。
不動産売却における交渉テクニック
不動産を売却する際には、買主との交渉が不可欠です。その際、交渉テクニックを駆使することで、より高い価格で物件を売却することができます。以下に、不動産売却における交渉テクニックを紹介します。
まずは、相手に対して誠実に接することが大切です。相手との信頼関係を築くことで、価格交渉がスムーズに進むことがあります。また、相手の立場に立って考え、相手の要望や希望を尊重することも重要です。相手が求める条件を受け入れることで、交渉の余地が広がる可能性があります。
次に、自分の要望や希望を具体的に伝えることが必要です。売主が求める価格や条件を明確に伝えることで、相手が納得できる価格交渉が可能になります。また、交渉においては、相手の言葉や表情に敏感に反応し、相手の本音を読み取ることが重要です。
さらに、相手の価値観や利益を理解することも交渉テクニックの一つです。相手が抱える問題や欲求に対して、自分の物件がどのように貢献できるのかをアピールすることで、価格交渉を有利に進めることができます。
以上が、不動産売却における交渉テクニックの一例です。交渉は、相手との信頼関係を築きながら、自分の意見や希望を伝えることが大切です。不動産会社に交渉のサポートを依頼することも有効です。交渉テクニックを駆使して、満足のいく価格で不動産を売却しましょう。
土地を売却するための隣家との境界の確認
土地を売却する際は隣家との境界を明確にしなければなりませんが、古くから所有している土地の場合は境界の曖昧になっていることが少なくありません。
●2つの境界の存在
土地を分かつ境界には、「筆界」と「所有権界」という2つがあります。
1)筆界
筆界とは、法務局に保管されている登記簿上の境界のことであり、各土地の範囲を公的に示す証とされています。ただ、筆界は明治時代の測量によって定められたという事情から、現在の実際の区画と適合しないということが珍しくありません。
2)所有権界
所有権界とは、所有権に基づいた境界という意味です。仮に、筆界と異なっていたとしても、土地の所有権を認められるケースがあります。民法では、20年間所有の意思をもって平穏且つ公然と他人の物を占有した場合、占有者が所有権を取得するとされています。また、占有期間が10年間であっても、占有開始時に善意且つ無過失の場合、所有権は占有者のものとなります。
●筆界特定制度の利用
土地の境界が曖昧で、また登記簿の筆界と異なっている時は裁判で決着という方法がありますが、手間や費用、年数がかかります。それよりも有効なのが「筆界特定制度」です。
筆界特定制度とは、法務局の登記官が境界を特定する制度であり、公的な立場でもって境界の位置を明確に定めてもらえます。筆界特定制度の場合は期間が短くて済み(半年から1年)、費用も数千円～1万円と少額です(測量費用は別途負担)。