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実家を売却するタイミングは、相続の前と後どっちの方がいいんだろう？
条件によっては、支払う税金が数百万円も変わる可能性がありますよ。
売却前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、実家を売却するタイミングについて解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
実家の売却は相続の前と後どっちがいい？
結論から言うと、一般的には相続の後に売却した方がお得なケースが多いでしょう。
相続税の計算上、不動産を相続するよりも現金・預金を相続する方が、相続税の納付額が高くなる傾向があるためです。
たとえば相続税の計算上4,000万円と評価された不動産が、7,000万円で売却できることも珍しくありません。
不動産で相続した後に売却すれば、差額の3,000万円にかかる相続税を減額できるので、かなりお得ですよね。
ただし所有年数や子が持ち家かどうか、利用できる特例などの条件によっても異なるため、すべての人にどちらが得か一概には言えません。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、ご自身の状況に合わせてメリットが多い方を選ぶとよいでしょう。
「相続前」に実家の売却をするメリット・デメリット
【メリット】
親が生前にマイホームを売却する場合は、譲渡所得税の特別控除（最高3,000万円）が受けられます。
さらに10年以上所有していれば、軽減税率の特例も併用できるため、高い節税効果が期待できますよ。
譲渡所得の税率は以下のとおりです。
- 所有期間5年以下：39.63%
- 所有期間5年以上：20.315%
- 所有期間10年以上：14.21%
(6,000万円までが対象で、それを超える部分は20.315%)
また相続人が複数いる場合、現金化しておいた方が分割しやすいでしょう。
【デメリット】
売却益が大きい場合は、特例を利用しても譲渡所得税を支払うことになります。
また親が実家を売却して賃貸住宅に入居しようと考えている場合、入居を断られる可能性があります。
売却前に確保しておきましょう。
「相続後」に実家の売却をするメリット・デメリット
【メリット】
配偶者や同居親族、賃貸に住んでいる別居親族が家を相続した場合、一定の条件を満たせば相続税評価額を80%減額できます（小規模宅地等の評価減の特例）。
また親の死後に空き家となった実家を子どもが売却する場合も、条件を満たせば、生前の譲渡所得の特別控除と同様、最高3,000万円の控除が受けられます。
【デメリット】
売却益を相続税の支払いにあてる場合、原則として相続開始日から10か月以内に現金で納付する必要があるため、急いで売却することになるでしょう。
売却時の不動産市況によっては、大損するケースもあります。
またメリットで述べた空き家の特別控除を受けるには、相続開始日から3年が経過する年末までに売却する必要があります。
なかなか売れなかった場合は、期限を過ぎると特例が受けられません。
相続人が複数の場合は全員が同意しないと売却できず、手続きも複雑です。
実家を売却する前にやるべきこと
実家を売却するタイミングで迷っているなら、知っておいた方がいい情報があるんです。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
査定額次第では生前に売却して、親が快適なサービス付き高齢者住宅などに移れる可能性も。
税金面でも大損しないためにも、売却するしないに関わらずまずは気軽に査定依頼して、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
どんな特例を利用できるのかも、あわせて相談してみるといいですよ。
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、相続で不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。