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まだ住宅ローンを返済中なのに転勤が決まってしまったとお困りの方も多いですよね。
転勤した場合、住宅ローン控除は受けられるのでしょうか。
不動産アドバイザーさくら
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
転勤になったら住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローン控除とは？
10年以上の住宅ローンを組んだ場合、年末時点でのローン残高の0.7％相当が所得税などから控除される制度のことです。
住宅ローン減税とも呼ばれる「住宅ローン控除」ですが、転勤が決まった場合の取り扱いは以下のケースによって異なります。
- 単身赴任の場合
- 家族で引越す場合
- 賃貸に出す場合
順に解説していきますね。
単身赴任の場合
住宅ローン控除を受けるには、契約者本人または家族が居住している必要があります。
会社命令でやむを得ず単身赴任になり契約者本人が住まなくなった場合も、家族が住み続けることで住宅ローン控除を受け続けることができます。
海外赴任の場合、2016年3月31日以前に取得した住宅の場合、家族が住み続けても住宅ローン控除は受けられません。
2016年4月1日以降でも国内で源泉所得が発生しなければ、控除対象外になってしまいます。
やむを得ない事情(会社命令の転勤など)で転居する場合なので、自己都合の転居では住宅ローン控除は受けられません。
家族で引越す場合
転勤で家族全員が転居した場合、住宅ローン控除を受けることはできません。
本人または家族が住み続けるという条件を満たしていないからです。
ただし、転勤から戻った時に残りの期間分の住宅ローン控除を再度受けることはできます。
こちらも自己都合の場合は認められないため注意しましょう。
賃貸に出す場合
住宅ローンを返済中に賃貸に出すことは基本的にはできません。
まず、住宅ローン控除は契約者本人やその家族が住むという条件が前提なので、賃貸で他人が住んでいる間は対象外になります。
そして、賃貸に出すのなら賃貸用のローンへの借り換えが必要です。
居住を目的とした低金利の住宅ローンより金利は高くなります。
さらに借り換え手数料もかかってしまい、結果的により多くの支払いをすることになりかねません。
損しないために！転勤前に知るべきこと
たとえ期限が決まっている転勤の場合でも、会社都合で延期されることはよくあるため、誰も住まないなら思い切って売却を選択肢に入れるのも手です。
売却の方が固定資産税や維持費もかからず、管理の手間も不要です。そして売却するなら今というのには理由があります。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
すぐには売る気がなくても、選択肢が増えるだけでも査定する価値はあります。
大損しないためにもまずは、今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
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今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。